Il s’agit de la seconde partie de la phase judiciaire de la procédure de saisie immobilière durant laquelle la vente forcée d’un bien a lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du juge de l’exécution (précédemment sur la procédure de saisie immobilière : https://www.drame-avocat.fr/index.php/2025/12/22/la-procedure-de-saisie-immobiliere-en-quelques-mots/).
Par principe, la vente a lieu devant le tribunal judiciaire du ressort de situation du bien saisi (il n’est pas question ici des ventes aux enchères immobilières notariales).
A Paris, les enchères immobilières ont lieu tous les jeudis à 14h au Tribunal Judiciaire de Paris à Paris 17e (salle 4.22 au 4e étage).
Le ministère d’avocat est obligatoire pour enchérir devant le Tribunal.
I. Sur les annonces de ventes aux enchères
S’agissant d’enchères publiques, les ventes aux enchères sont publiées en amont par un affichage au tribunal judiciaire, sur l’immeuble vendu, dans les journaux d’annonces légales et sur les sites internet spécialisés tels que :
Les biens vendus ainsi que les dates et lieux des enchères publiques sont donc par définition consultables par tout un chacun.
II. Sur les conditions générales de vente et la visite du bien
S’agissant d’une vente judiciaire forcée, un cahier des conditions de vente est consultable par tout enchérisseur potentiel au greffe du juge de l’exécution des saisies immobilières (à Paris au Tribunal Judiciaire à Paris 17e du lundi au vendredi de 9h à 17h).
Il est également possible de contacter l’avocat du créancier poursuivant la vente afin d’obtenir la communication du cahier des conditions de vente.
Certains avocats de créancier poursuivant publient tout ou partie des conditions de vente sur leur propre site internet.
Le potentiel acquéreur peut évidemment se rapprocher de son propre avocat pour obtenir les conditions générales de la vente.
Le cahier des conditions de vente mentionnera les informations importantes sur la procédure et le bien vendu : la date du commandement, l’état des dettes, le titre exécutoire qui fonde la vente forcée, le procès-verbal descriptif du bien, les conditions d’occupation, des diagnostics techniques, etc.
Le visite du bien est organisée par le commissaire de justice commis par le tribunal à date et heure fixe (souvent une seule visite), mentionnée dans l’annonce ou communiquée par l’avocat du créancier poursuivant.
III. Les formalités du mandat de l’avocat pour enchérir
Les enchères sont portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie, lequel ne peut être porteur que d’un seul mandat par adjudication (article R.322-40 du Code des procédures civiles d’exécution).
L’avocat doit s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant (article 12.2. du Règlement intérieur du Barreau de Paris).
Chaque enchérisseur devra justifier de son identité et de sa capacité à enchérir (absence d’interdiction), le cas échéant, en renseignant l’avocat sur sa situation matrimoniale (date et régime du mariage, voire date du contrat de mariage), et sur la société représentée (extrait Kbis de moins de trois mois).
Pour les enchères à Paris, l’enchérisseur remettra à son avocat deux chèques de banque à titre de garanties de paiement :
- un chèque de banque à l’ordre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de Paris représentant 10% de la mise à prix (le prix de la consignation peut être mentionné dans l’annonce légale de la vente), avec un minimum de 3 000 € ;
- un chèque de banque à l’ordre de la CARPA au titre des frais préalables et postérieurs à la vente (droits d’enregistrement, émoluments de vente, frais de publication, etc.), ce montant est indiqué dans le cahier des conditions de vente.
Ces chèques sont restitués si le mandant ne remporte pas l’enchère, et le cas échéant, sont encaissés lorsque la vente est définitive après l’expiration du délai de surenchère (10 jours).
Une caution bancaire irrévocable est également possible à titre de garantie.
IV. L’audience d’enchères
Le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire (jugement d’orientation).
Chaque enchère, pure et simple, doit couvrir l’enchère qui la précède.
L’enchère prend fin 90 secondes après la dernière enchère, un affichage du décompte et une sonnerie sont prévus durant l’audience d’adjudication.
Le juge de l’exécution constate le montant de la dernière enchère et l’avocat du dernier enchérisseur se manifeste auprès du greffier afin d’indiquer l’identité de son mandant.
Après la vente, une surenchère d’au minimum de 10% du prix d’adjudication est possible dans un délai de dix jours.
La surenchère, qui doit être formalisée par un avocat, remet le bien en vente sur cette nouvelle mise à prix (pas de seconde surenchère possible).
A défaut, la vente sera définitive.
Déduction faite de la consignation, le paiement du solde du prix d’adjudication sera à régler dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive.
L’avocat de l’adjudicataire procèdera aux formalités de règlement et d’enregistrement.
Le jugement d’adjudication, entre autres, est susceptible de constituer un titre de propriété de l’immeuble.
En cas de défaillance de l’adjudicataire, le bien est remis en vente lors de nouvelles enchères (folles enchères).
En cette hypothèse, l’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication et il est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente (article R.322-72 Code des procédures civiles d’exécution).
L’avocat a donc un rôle essentiel dans le déroulement des enchères publiques immobilières.
En quelques mots, les ventes aux enchères publiques immobilières :
- Nécessitent l’intervention d’un avocat pour représenter l’enchérisseur ;
- Sont publiées dans des annonces légales préalables et des affichages ;
- Ont des conditions générales de vente prévues dans un cahier qui peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ;
- Nécessitent pour l’enchérisseur de remplir certaines conditions notamment la capacité juridique et les garanties de paiement ;
- Se terminent 90 secondes après la dernière enchère.
Charles-Amadou DRAMÉ
Avocat au Barreau de Paris