- Principe
La saisie immobilière est une mesure d’exécution qui tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix (article L.311-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Elle est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi (article R.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution).
La procédure se déroule en trois phases : les formalités et actes préparatoires, la phase judiciaire (orientation et vente) et la distribution du prix.
2. Formalités et actes préparatoires
Le prérequis pour tout créancier qui envisage une saisie immobilière est de disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (article L.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le créancier va ensuite signifier au débiteur un commandement de payer valant saisie dont l’effet principal sera de rendre indisponible le bien saisi. Si l’immeuble appartient en propre à l’un des époux et constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé au conjoint au plus tard le premier jour ouvrable suivant ladite signification (article R.321-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Les droits de jouissance et d’administration du bien par le débiteur sont donc restreints avec une impossibilité d’aliéner le bien ou de grever des droits réels sous réserves des dispositions de l’article L.322-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le débiteur va tout de même conserver le droit d’usage de son bien sous réserve de n’accomplir aucun acte matériel susceptible d’en amoindrir la valeur, à peine de dommages et intérêts. Le cas échéant, le juge de l’exécution pourra autoriser l’accomplissement de certains actes sur le bien saisi (article R.321-15 du Code des procédures civiles d’exécution).
Les fruits de l’immeuble saisi seront également saisis et distribués avec le prix de l’immeuble (article R.321-16 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le commandement de payer valant saisie répond à un formalisme bien précis, à peine de nullité en l’absence des mentions obligatoires (article R.322-3 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le commandement de payer valant saisie doit être publié au service de publicité foncière (ficher immobilier) dans un délai de deux mois à compter de sa signification, à peine de caducité. Ce qui permet, entre autres, d’opposer l’indisponibilité du bien aux tiers (articles L.321-5 et R.321-6 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le délai de péremption du commandement de payer valant saisie vente est de cinq ans à compter de sa publication à défaut de publication d’un jugement constatant la vente du bien saisi (article R.321-20 du Code des procédures civiles d’exécution).
Ce délai peut être suspendu ou prorogé par une décision du juge de l’exécution (article R.321-22 du Code des procédures civiles d’exécution), l’assignation à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution ayant un effet interruptif.
Un commissaire de justice procèdera à un état descriptif de l’immeuble à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification du commandement de payer valant saisie et à défaut de règlement (article R.322-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Une vigilance sera nécessaire lors de la délivrance de l’assignation du débiteur devant le juge de l’exécution, certains délais sont sanctionnés par la caducité du commandement de payer valant saisie (article R.311-11 du Code des procédures civiles d’exécution) :
- Le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation dans les deux mois de la publication du commandement de payer valant saisie, et dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience (article R.322-4 du Code des procédures civiles d’exécution) ;
- Dans les cinq jours ouvrables de la délivrance de l’assignation, le commandement de payer valant saisie doit être dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication dudit commandement (article R.322-6 du Code des procédures civiles d’exécution) ;
- Dans les cinq jours ouvrables de la délivrance de l’assignation, le créancier poursuivant doit également déposer au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié (article R.322-10 du Code des procédures civiles d’exécution) ;
- La mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations est portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie et publiée au fichier immobilier dans les huit jours de la dernière signification en date (article R.322-9 du Code des procédures civiles d’exécution).
Les créanciers inscrits disposeront d’un délai de deux mois à compter de la dénonciation du commandement de payer valant saisie pour déclarer leur créance auprès du greffe du juge de l’exécution (article R.322-12 du Code des procédures civiles d’exécution).
3. La phase d’orientation
Il s’agit de la première partie de la phase judiciaire de la procédure de saisie immobilière durant laquelle les parties sont par principe tenues de constituer avocat (article R.311-4 du Code des procédures civiles d’exécution).
Durant l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie notamment l’existence d’un titre exécutoire du créancier poursuivant, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes des parties et détermine les modalités de poursuite de la procédure (article R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution).
Ainsi, les parties peuvent contester les créances, et soulever des incidents tendant à l’abandon de la procédure de saisie immobilière (caducité du commandement de payer valant saisie, nullité des actes de procédure, etc.).
Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires (article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution).
Une demande de suspension de la procédure de saisie immobilière peut être formulée devant le juge de l’exécution en cas de procédure de surendettement (article R.322-16 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le débiteur a également la possibilité de solliciter une autorisation de vente amiable du bien saisi durant l’audience d’orientation (article R.322-17 du Code des procédures civiles d’exécution).
Si le juge de l’exécution y fait droit, la procédure sera suspendue et un délai sera imparti au débiteur pour accomplir les diligences nécessaires avec la fixation d’un prix minimum en deçà duquel le bien ne pourra pas être vendu (articles R.322-21 et R.322-22 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le cas échéant, un notaire établira l’acte de vente et le prix sera consigné à la Caisse des dépôts et consignations (articles L.322-4 et R.322-23 du Code des procédures civiles d’exécution).
A l’audience de rappel de l’affaire, le juge de l’exécution vérifiera la conformité de l’acte de vente aux conditions fixées et la consignation du prix avant de pouvoir constater la vente et ordonner la radiation des inscriptions d’hypothèques (article R.322-25 du Code des procédures civiles d’exécution).
A défaut de constater une vente amiable, le juge de l’exécution va ordonner la vente forcée du bien et fixer la date de l’audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois, ainsi que les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Si le créancier poursuivant est désintéressé, les créanciers inscrits ont la possibilité de demander au juge de l’exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant afin de reprendre la saisie immobilière à leur compte (article R.311-9 du Code des procédures civiles d’exécution).
4. La phase d’adjudication
Il s’agit de seconde partie de la phase judiciaire de la procédure de saisie immobilière durant laquelle la vente forcée du bien a lieu aux enchères publiques à l’audience du juge de l’exécution (article L.322-5 du Code des procédures civiles d’exécution).
En amont de la vente forcée, le créancier poursuivant ou tout créancier subrogé dans les poursuites, est tenu de procéder à des formalités de publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible.
La publicité doit être effectuée dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication, et prendra la forme d’un avis affiché dans les locaux de la juridiction et une publication dans un journal d’annonces légales avec des mentions bien précises (article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution).
Dans le même délai, un avis simplifié sera affiché à proximité de l’immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale (article R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution).
Au jour indiqué, le créancier poursuivant ou tout créancier subrogé dans les poursuites, requiert la vente.
Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ou par décision du juge de l’exécution en cas de contestation du débiteur (article R.322-43 du Code des procédures civiles d’exécution).
A défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office au montant de la mise à prix du cahier des conditions de vente.
Lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale (article R.322-47 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le concours d’un avocat du barreau du tribunal judiciaire de la vente est nécessaire pour porter les enchères, mais certaines personnes sont expressément exclues des enchères telles que le débiteur saisi, les avocats intervenus dans la procédure et les magistrats de la juridiction (articles R.322-39 et R.322-40 du Code des procédures civiles d’exécution).
Les enchères prennent fin après 90 secondes depuis la dernière enchère, puis l’avocat du dernier enchérisseur se manifestera auprès du greffier pour indiquer l’identité de son mandant.
Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente par le truchement d’un avocat auprès du greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication (articles R.322-50 et R.322-51 du Code des procédures civiles d’exécution).
Dans les trois jours de la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité (article R.322-52 du Code des procédures civiles d’exécution).
L’audience de surenchère se tiendra dans un délai de deux à quatre mois de la déclaration de surenchère, et les enchères reprendront sur la mise à prix modifiée par la surenchère.
Toutefois, aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication (article R.322-55 du Code des procédures civiles d’exécution).
5. Distribution du prix de vente
Il s’agit de la dernière phase de la procédure de saisie immobilière, qui ne va concerner que le créancier poursuivant et les créanciers admis (article L.331-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Les créanciers admis doivent déclarer leur créance même en l’absence d’actualisation de la créance, à peine de déchéance du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble (article L.331-2 du Code des procédures civiles d’exécution).
La distribution du prix peut être amiable ou judiciaire.
Le créancier poursuivant va ensuite établir un projet de distribution qui peut être accepté par les créanciers admis et présenté au juge de l’exécution pour homologation (article R.332-8 du Code des procédures civiles d’exécution).
A l’inverse, les créanciers admis peuvent contester le projet de distribution, le créancier poursuivant saisira le juge de l’exécution d’une distribution judiciaire du prix (article R.333-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Une fois la distribution du prix arrêtée et les formalités de publication du titre de vente effectives, les créanciers pourront se rapprocher du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations pour obtenir le règlement de leur créance.
La procédure de saisie immobilière est soumise à un formalisme lourd et des délais stricts, de sorte que le recours à un avocat est vivement recommandé que l’on soit créancier poursuivant ou inscrit, ou encore débiteur saisi.
Charles-Amadou DRAMÉ
Avocat au Barreau de Paris