Impayés qui s’accumulent, assemblées générales bloquées, syndic démissionnaire ou défaillant… Quand une copropriété bascule dans la crise, le droit offre plusieurs mécanismes judiciaires d’intervention souvent méconnus, parfois mal calibrés.
Dès les prémices des difficultés, il est possible de faire désigner un mandataire ad hoc dans une perspective préventive (I). Si les difficultés sont plus graves, un administrateur provisoire peut être désigné sous plusieurs fondements afin de répondre à la variété de ces difficultés (II) et cela emporte des effets bien précis (III).
Maîtriser ces mécanismes, leurs conditions, leurs pièges procéduraux et leurs effets est indispensable pour tout acteur de l’immobilier : copropriétaire, syndic, investisseur ou bailleur institutionnel.
I/ Le mandataire ad hoc préventif : agir avant la crise (article 29-1 A de la loi de 1965)
A. Les conditions de déclenchement
La procédure préventive issue de la loi ALUR et remaniée par la loi du 9 avril 2024, repose sur une logique d’alerte précoce : traiter les fragilités financières d’une copropriété avant qu’elles ne dégénèrent en crise irréversible.
Le déclenchement est obligatoire pour le syndic dès lors que l’une des deux conditions suivantes est réunie à la clôture des comptes annuels :
– Taux d’impayés à 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux pour les copropriétés de moins de 200 lots, ou 15 % pour celles qui comptent plus de 200 lots ;
– Absence de vote d’approbation des comptes par l’assemblée générale depuis au moins deux ans.
Dans ces hypothèses, le syndic est tenu d’informer le conseil syndical et de saisir sur requête le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc.
Cette saisine ne nécessite pas d’autorisation de l’assemblée générale. Dans les autres cas (à l’initiative de copropriétaires, du procureur de la République ou de l’autorité publique), la saisine prend la forme d’une assignation délivrée au syndicat.
B. La mission du mandataire ad hoc
Le mandataire ad hoc (en principe un administrateur judiciaire inscrit ou exceptionnellement toute personne physique ou morale justifiant d’une qualifiée) reçoit du juge une mission essentiellement de diagnostic et de conciliation.
Dans un délai de trois mois (renouvelable une fois), il remet un rapport comprenant : l’analyse de la situation financière et de l’état de l’immeuble, les préconisations de redressement, le résultat des actions de médiation conduites avec les copropriétaires et les créanciers.
L’assemblée générale dispose ensuite de six mois pour voter les mesures proposées. Durant toute la procédure, le syndic et le conseil syndical restent en place.
Lorsqu’il constate d’importantes difficultés financières ou de gestion en cours de mission, le mandataire ad hoc est tenu de saisir le juge aux fins de désignation d’un administrateur provisoire (article 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965).
Le mandataire ad hoc ne peut, en aucun cas, être désigné syndic à l’issue de sa mission !
La rémunération du mandataire ad hoc est fixé selon un arrêté du 8 octobre 2015 en fonction de nombre de lots dans la copropriété.
II. L’administrateur provisoire curatif : deux fondements, deux régimes !
A. La voie de l’article 29-1 de la loi de 1965 (difficultés financières ou de gestion graves)
L’article 29-1, I de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d’un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble (conditions alternatives et non cumulatives).
La jurisprudence exige une démonstration concrète et probante de ces critères. Il faut démontrer une compromission financière concrète ou une impossibilité réelle de conservation de l’immeuble.
La simple mésentente entre copropriétaires, ou l’impossibilité d’obtenir une délibération en raison du comportement d’un seul copropriétaire, ne constitue pas un motif autonome suffisant. En revanche, des impayés de charges entravant la conservation de l’immeuble, associés à des fonds affectés aux travaux rendus inopérants pour la gestion courante, ont pu justifier la désignation d’un administrateur provisoire (CA VERSAILLES, 3 avril 2025, n°24/04204 ; CA AIX-EN-PROVENCE, 21 janvier 2026, n°24/14068).
Les personnes habilitées à saisir le président du tribunal judiciaire sont limitativement énumérées par la loi : des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, le syndic, le maire, le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, le représentant de l’État dans le département, le procureur de la République, ou, le cas échéant, le mandataire ad hoc.
Un piège procédural majeur a été consacré par la Cour de cassation : lorsque la demande émane de copropriétaires, elle doit obligatoirement prendre la forme d’une assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic. A défaut, l’ordonnance sera rétractée (Cass. 3e Civ., 11 janvier 2024, n°22-12.533).
Sur renvoi après cassation, la Cour d’Appel de LYON a précisé que, lorsque le syndicat ne dispose d’aucun syndic pour être représenté, les copropriétaires doivent préalablement faire désigner un administrateur provisoire sur le fondement des articles 46 ou 47 du décret de 17 mars 1967 avant d’engager utilement la procédure de l’article 29-1 (CA LYON, 13 janvier 2026, n°25/01403).
Pour toute demande fondée sur l’article 29-1, la communication au procureur de la République est obligatoire à peine de nullité de la décision (article 62-3 du décret du 17 mars 1967).
L’article 62-5 du décret de 1967 prévoit un délai de deux mois pour solliciter la rétractation de l’ordonnance de désignation à compter de la notification de celle-ci à son destinataire, à peine d’irrecevabilité (CA LYON, 28 janvier 2026, n°24/08261).
B. La voie de l’article 47 du décret de 1967 : face à la vacance de syndic
La loi prévoit un second mécanisme, distinct et complémentaire, pour le cas où le syndicat est simplement dépourvu de syndic.
Toutefois, il ne s’agit pas de l’hypothèse en l’absence de syndic désigné par l’assemblée générale des copropriétaires qui est prévue à l’article 46 du décret de 1967.
L’administrateur provisoire aura notamment pour mission de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
La condition centrale est l’absence effective de syndic, appréciée au moment où le juge statue.
La jurisprudence a dégagé des hypothèses caractérisant cette vacance :
– l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic (CA LYON, 8 janvier 2025, n°23/09415) ;
– l’expiration du mandat du syndic (CA ANGERS, 25 février 2025, n°22/01422) ;
– la démission valablement actée du syndic bénévole (CA LYON, 12 novembre 2025, n°24/06134).
À l’inverse, la désignation est refusée lorsqu’un syndic est formellement en exercice au jour de la requête, même si son mandat est contesté dans une procédure en cours : un syndic désigné par l’assemblée générale demeure en fonction tant que cette décision n’a pas été annulée en justice (CA CAEN, 11 décembre 2025, n°24/00570 ; CA PAU, 17 juin 2025, n°24/02884 ; CA PAU, 11 septembre 2024, n°24/00372).
Sur le plan procédural, cette voie relève du président du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requête et non du juge des référés (Cass. 2e Civ., 9 mars 2023, n°21-20.371).
La saisine est ouverte à « tout intéressé », sans condition de pourcentage de voix.
L’obligation de communication de la demande de désignation d’un administrateur provisoire au ministère public et le délai de deux mois pour contester l’ordonnance (art. 62-3 et 62-5 du décret de 1967) ne s’appliquent qu’à la procédure de l’article 29-1, pas à celle de l’article 47 du décret (Cass. 3e Civ., 25 mai 2023, n°21-20.638).
La procédure sur requête est à utiliser avec parcimonie pour être non contradictoire. L’atteinte sérieuse aux droits de tiers est sanctionnée notamment par la rétractation de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire de l’ancien syndicat d’un ensemble immobilier disparu au profit de deux syndicats distincts, que certains copropriétaires ont tenté de ressusciter malgré une scission actée et consommée depuis de nombreuses années (CA AIX-EN-PROVENCE, 18 janvier 2024, n°23/05424).
III. Les effets de la désignation d’un administrateur provisoire (article 29-1)
La désignation de l’administrateur provisoire au titre de l’article 29-1 produit des effets considérables et immédiats :
– cessation de plein droit du mandat du syndic en exercice, l’administrateur provisoire étant investi de l’ensemble de ses pouvoirs ainsi que de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires ;
– suspension de l’exigibilité des créances ayant leur origine antérieurement à la désignation, pour une période de douze mois, pouvant être portée à trente mois (article 29-3 de la loi de 1965) ;
– interdiction des procédures d’exécution à l’encontre du syndicat et arrêt de celles en cours n’ayant pas produit d’effet attributif avant la décision ;
– durée minimale de mission fixée à douze mois, avec rapport intermédiaire obligatoire au terme des six premiers mois.
Les décisions prises par l’administrateur provisoire dans le cadre de ses pouvoirs sont définitives et s’imposent aux copropriétaires. La seule voie ouverte pour les contester est la saisine du président du tribunal judiciaire pour modifier ou mettre fin à sa mission.
Ainsi, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire investi des pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale, la seule voie de recours est la saisine du président du tribunal judiciaire (Cass. 3e Civ., 25 janvier 2024, n°22-21.724).
Si l’administrateur provisoire a reçu le pouvoir d’approuver les comptes et budgets, ces décisions n’ont plus à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires, dont les attributions sont alors exercées de plein droit par l’administrateur (Cass. 3e Civ., 10 octobre 2024, n°23-11.308).
La rémunération de l’administrateur provisoire est également prévue par l’arrêté du 8 octobre 2015 en fonction des diligences et du nombre de lots.
Pour les copropriétés d’au moins 500 lots, l’entière rémunération de l’administrateur provisoire est fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies (article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015).
En ce sens, les lots à prendre en compte sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance effective (Cass. 3e Civ., 4 décembre 2025, n°23-21.525).
Face à une copropriété en difficulté, l’erreur la plus coûteuse est souvent de méconnaître la voie procédurale adaptée à la situation, de la prévention au traitement de ces difficultés.
La loi du 9 avril 2024 a enrichi l’arsenal disponible qui varie de la désignation d’un mandataire ad hoc à celle d’un administrateur provisoire, dont les missions et les pouvoirs sont plus ou moins étendus en fonction des nécessités de conservation de la copropriété.
Quand la situation d’une copropriété se dégrade, mieux vaut donc agir trop tôt que trop tard !
Maître Charles-Amadou DRAMÉ
Avocat au Barreau de Paris