Consacrée par la loi du 15 avril 2024 à l’article 1253 du Code civil, la théorie du trouble anormal de voisinage repose sur une responsabilité de plein droit, sans qu’il soit besoin de démontrer une faute. Retour sur les conditions, la réparation et la preuve de ce régime, à la lumière de récentes décisions.
I. Principe
Construction prétorienne, la théorie du trouble anormal de voisinage a été posée par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 1986 (n°84-16.379) : « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », et a ainsi consacré un principe de responsabilité civile délictuelle de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Près de quarante ans plus tard, la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 a codifié la jurisprudence du trouble anormal de voisinage à l’article 1253 du Code civil :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».
En premier lieu, la notion d’occupant d’un fonds permet d’apprécier plus largement l’auteur du trouble sans avoir à se préoccuper du bienfondé de cette occupation.
En second lieu, une responsabilité de plein droit de son auteur actuel est posée, dispensant de la démonstration d’une faute.
Ainsi, l’engagement de la responsabilité de l’auteur du trouble répond à trois principales conditions : établir l’existence et l’anormalité du trouble de voisinage, ainsi qu’un lien de causalité avec les préjudices subis.
II. Appréciation in concreto de l’anormalité du trouble de voisinage
Au préalable, il convient de rappeler que le voisinage en lui-même occasionne des inconvénients normaux liés à la vie en communauté, qui appellent à une relative tolérance.
C’est la raison pour laquelle les juges apprécient in concreto le caractère anormal du trouble de voisinage au regard notamment de la nature, l’intensité, la fréquence, l’environnement et les incidences au quotidien de ce trouble sur la victime.
Quelques exemples jurisprudentiels de troubles anormaux de voisinage retenus :
- Responsabilité de plein droit du propriétaire actuel du fonds qui occasionne un trouble anormal de voisinage, même si ce trouble préexistait à l’acquisition du fonds. Ici, il s’agissait de canalisations fuyardes (Cass. 3e Civ., 16 mars 2022, n°18-23.954) ;
- Dans une zone rurale, le trouble anormal de voisinage a été retenu à l’encontre de l’exploitation agricole traditionnelle pour avoir construit des extensions pour son cheptel au regard du plan de local d’urbanisme, car les bâtiments se situaient en zone urbaine du village (et non isolés en pleine campagne) au sein de laquelle sont en principe interdites les constructions et installations dont la présence est incompatible avec la vie de quartier en raison des nuisances occasionnées notamment par le bruit et les émanations d’odeur ou de poussière (Cass. 3e Civ., 7 décembre 2023, n° 22-22.137).
- Les nuisances sonores occasionnées par l’exploitation d’une station de lavage de véhicules automobiles qui fonctionne 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 (émergences sonores supérieures à la règlementation), ne permettent pas le repos des avoisinants la nuit et le dimanche, et caractérisent ainsi un trouble anormal de voisinage (CA REIMS, 23 mai 2023, n°22/00036) ;
- Les préjudices causés aux avoisinants par des travaux de construction d’un immeuble, ont par leur nature et leur intensité, excédé les inconvénients normaux du voisinage, et obligent le promoteur à indemniser les préjudices qui en découlent (CA PARIS, 17 mai 2023, n°19/18683) ;
- Une variété de nuisances par les agissements de leur auteur (nuisances esthétiques et sonores, entraves régulières à l’accès à la maison des victimes et/ou à la route principale, comportements agressifs de ses chiens circulant en toute liberté, des altercations multiples envers les victimes et leurs proches) dont l’ampleur et la durée constituent un trouble anormal de voisinage (CA LYON, 5 juillet 2022, n°20/01584) ;
- Enfin, la Cour de cassation a récemment reconnu un nouveau trouble de voisinage en l’absence de réalisation des travaux de consolidation d’un talus de nature à faire courir un risque avéré de dommages, à savoir un effondrement des ouvrages réalisés sur le fonds supérieur voisin en cas de forte pluie, malgré un rapport d’expertise judiciaire les préconisant (Cass. 3e Civ., 5 mars 2026, n°23-20.575).
III. Réparation du trouble anormal de voisinage
Classiquement, la réparation d’un trouble de jouissance peut prendre la forme de dommages et intérêts, mais elle peut également prendre la forme de mesures d’exécution en nature.
Ainsi, il est possible d’obtenir la condamnation de l’auteur du trouble anormal de voisinage (des infiltrations récurrentes dans des parkings en provenance de l’immeuble voisin) à réaliser les travaux visant à assurer l’étanchéité des becquets en béton sur le linéaire complet de la façade arrière de son immeuble (TJ RENNES, 16 mars 2026, n°20/01942).
D’ailleurs, la réparation en nature n’est pas exclusive de l’indemnisation du trouble de jouissance subi par le voisin victime !
En référé, il est également possible d’obtenir la suspension de travaux de rénovation lourde d’un immeuble (prévu pour une durée de 6 ans. En l’espèce, le chantier occasionne un trouble anormal de voisinage résultant notamment l’insuffisance de mesures de sécurité pour les occupants : accès aux appartements en traversant des zones de chantier dangereuses, non adaptées, non équipées ; Des câbles électriques sous tension pendent dans les couloirs d’accès à leurs caves qui communiquent sans aucune protection avec les espaces de chantier et sont régulièrement recouverts de gravas et autres poussières, etc. Un Expert judiciaire avait identifié 6 types de risques encourus par les occupants de l’immeuble : risques de poussières présumées non dangereuses, de poussières d’amiante, de plomb, de silice, d’incendie, de bruit, de vibration et d’effondrement. Après vérification, aucune mission de prévention n’a été confiée au coordonnateur par le maître de l’ouvrage au titre de travaux en site occupé, afin de garantir la sécurité des résidents (TJ PARIS, 2 avril 2026, n°26/51320).
A noter, la faute de la victime qui a contribué à l’aggravation du dommage peut entrainer un partage de responsabilité dans la survenance du dommage. Ici, une ancienne carrière d’argile comportant une décharge destinée à recevoir du sulfate de fer a pollué les sols des plaignants pendant plusieurs années, mais ces derniers ont maintenu le pâturage de leur cheptel sur lesdites parcelles polluées après la connaissance de la situation (Cass. 3e Civ., 5 juin 2025, n°23-23.775).
IV. Prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage
L’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que ce délai « court à compter de la première manifestation des troubles, leur seule répétition sur une longue période ne faisant pas courir un nouveau délai de prescription » (Cass. 3e Civ., 14 novembre 2024, n°23-21.208).
V. Preuve du trouble anormal de voisinage
La charge de la preuve du trouble de voisinage et de son caractère anormal pèse sur la victime, nonobstant les préjudices allégués.
Un constat de commissaire de justice peut constituer un élément de preuve solide mais il n’est pas nécessairement adapté à la nature des troubles tel que des nuisances sonores ou olfactives.
Le recours à un technicien spécialiste du domaine concerné (acousticien par exemple) peut s’avérer plus opportun.
Le recours à une expertise judiciaire est très fréquent, mais suppose pour la victime d’apporter un début de preuves suffisant pour motiver la demande de désignation d’un expert via une procédure en référé.
La procédure indemnitaire au fond viendra dans un second temps.
Face à la diversité des troubles susceptibles d’être reconnus et à l’évolution constante de la jurisprudence, une chose est certaine : le voisinage n’est pas un long fleuve tranquille !
Charles-Amadou DRAMÉ
Avocat au Barreau de Paris