Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, a pour mission de gérer l’immeuble d’une copropriété au quotidien, et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice (article 18 de la Loi du 10 juillet 1965).
La responsabilité du syndic est à distinguer de celle du Syndicat des copropriétaires qu’il représente, la responsabilité sans faute du Syndicat des copropriétaires pouvant être engagée par exemple pour des dommages causés par les parties communes (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).
Comme tout mandataire, le syndic répond de sa gestion envers le Syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle (I), mais également envers des copropriétaires pris individuellement et des tiers sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle (II), mais cette responsabilité n’est pas sans limites (III).
I. La responsabilité contractuelle du syndic
Compte tenu de son mandat, le syndic répond de ses fautes de gestion sur le fondement contractuel à l’égard du Syndicat des copropriétaires (articles 1231-1 et 1992 du Code civil).
L’essentiel des missions du mandat de gestion du syndic est énoncé à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 : l’administration, l‘entretien, la conservation de l’immeuble par l’exécution de travaux urgents, la gestion financière, etc.
A noter que seuls les copropriétaires peuvent reprocher un éventuel défaut de pouvoir à agir en justice du syndic au nom du syndicat, en dehors des exceptions prévues par l’article 55 du Décret du 17 mars 1967.
Quelques exemples jurisprudentiels de fautes contractuelles retenues à l’encontre du syndic :
- La non-exécution d’une décision d’assemblée générale pour engager une action judiciaire contre un notaire ayant réalisé la vente de lots sans procéder aux notifications légales permettant le recouvrement des arriérés de charges (Cass. Civ. 3e, 14 octobre 2014, n°13-16.213) ;
- Des manquements à l’obligation d’assurer le suivi, le contrôle technique minimal et la bonne exécution de travaux décidés par l’assemblée générale, à défaut d’avoir missionné spécialement un architecte à cette fin (Cass. Civ. 3e, 6 février 2020, n°18-22.788 ; 16 novembre 2023, n°22-21.144) ;
- En cas d’urgence, le syndic est tenu de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. La faute du syndic peut être retenue lorsqu’il n’engage pas des travaux urgents et préconisés par un rapport d’expertise judiciaire (CA LYON, 8 avril 2025, n°23/00324) ;
- A défaut de caractère urgent, la commande de travaux sans autorisation de l’assemblée générale constitue une faute, ainsi que la commande travaux supplémentaires ou l’engagement de frais importants sans consultation préalable de l’assemblée générale (Cass. Civ. 3e, 15 mai 2002, n°00-19.467 ; 23 janvier 2020, n°18-21.357) ;
- En l’absence d’appels de fonds pour l’exécution de travaux votés par l’assemblée générale, le syndic ne peut se prévaloir de l’insuffisance de fonds pour écarter sa faute (Cass. Civ. 3e, 17 avril 2013, n°11-28.887) ;
- Les manquements du syndic dans la tenue d’une comptabilité complète et régulière de la copropriété, ainsi que l’absence de convocation de l’assemblée générale pour faire approuver les comptes constitue une faute (CA ORLEANS, 16 mai 2023, n°20/01311) ;
- Le syndic manque à son devoir de diligence en n’engageant pas de procédure interruptive de prescription avant l’expiration de la prescription biennale (Cass. Civ. 3e, 23 avril 2013, n°12-15.551).
II. La responsabilité délictuelle du syndic
A défaut de mandat les liant, la faute du syndic engage sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle à l’égard des copropriétaires à titre individuel et des tiers (articles 1240 et 1241 du Code civil).
Quelques exemples jurisprudentiels de fautes délictuelles ou quasi-délictuelles retenues à l’encontre du syndic :
- Lorsque le syndic appelle des charges irrégulières, les copropriétaires peuvent engager la responsabilité du syndic sous réserve de justifier d’un préjudice actuel et direct (Cass. Civ. 3e, 24 novembre 2021, n°20‑14.003) ;
- Le quitus donné au syndic en assemblée générale ne fait pas obstacle à l’action en responsabilité délictuelle d’un copropriétaire qui invoque un préjudice personnel, même si ce dernier a voté pour le quitus. Dans cet arrêt, le copropriétaire poursuivait le syndic pour l’indemnisation de ses préjudices financiers et de jouissance résultant de l’achèvement de travaux urgents cinq ans après un arrêté de péril imminent affectant l’immeuble (Cass. Civ. 3e, 29 février 2024, n°22‑24.558) ;
- L’inertie du syndic, qui a tardé à convoquer les assemblées générales, à missionner l’architecte de l’immeuble et de recueillir les devis nécessaires aux travaux urgents d’un réseau enterré, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un copropriétaire au titre de son préjudice locatif (CA PARIS, 8 mars 2023, n°19/13781) ;
- La faute commise par le syndic peut résider dans la commande de travaux à une entreprise sans l’avoir avertie de la situation financière obérée de la copropriété, et sans s’être assuré qu’il disposait des fonds nécessaires pour les payer (CA PARIS, 26 septembre 2008, n°06/11778) ;
- La faute du syndic qui n’informe pas les acquéreurs d’un lot de l’existence d’une injonction de ravalement de la mairie, et les a ainsi privé de la possibilité d’inclure le coût de ces travaux dans le prix de vente (CA PARIS, 14 septembre 2006, n°05/22025).
III. Les limites de la responsabilité du syndic
L’existence d’une faute du syndic est appréciée à l’aune des diligences normales qui lui incombaient dans l’exécution de son mandat de gestion.
Quelques exemples jurisprudentiels de fautes non retenues à l’encontre du syndic :
- Le syndic n’est pas, en premier lieu, investi d’une mission juridique et s’en remet en cas de litige aux compétences d’un avocat qui représente le syndicat dans les procédures judiciaires. Il est tenu à une obligation d’information et à un devoir de conseil dans son champ de compétence, et doit plus particulièrement représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice (CA PARIS, 8 février 2023, n°21/02763) ;
- Le syndic est tenu à une obligation de moyens et n’engage pas sa responsabilité s’il a accompli les diligences normales pour la gestion de sinistres ou le recouvrement de créances (Cass. Civ. 3e, 14 septembre 2017, n°16-19.467 ; 9 juillet 2020, n°19-17.465) ;
- La gestion d’un sinistre par un syndic n’emporte aucune présomption de responsabilité de plein droit à l’égard du syndicat. Le syndic avait fait appel à un architecte qui avait conçu et suivi les travaux et certifié qu’ils avaient été exécutés conformément aux directives du maître d’œuvre, de l’ingénieur béton et du bureau de contrôle, aucune faute ne pouvait être retenu contre le syndic pour le contrôle technique des travaux (Cass. Civ. 3e, 6 février 2020, n°18-22.788) ;
En quelques mots, la responsabilité du syndic :
- Peut être engagée en établissant notamment une faute dans l’exécution de son mandat, c’est-à-dire, un manquement à son obligation de vigilance, d’information, de conseil, de gestion loyale et prudente ;
- Est de nature contractuelle à l’égard du Syndicat des copropriétaires ;
- Est de nature délictuelle à l’égard des copropriétaires pris individuellement et des tiers ;
- Est limitée à l’exécution des diligences normales, compte tenu de son obligation de moyens.
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Charles-Amadou Dramé
Avocat au Barreau de Paris