Si elles présentent certains points communs comme l’impropriété à la destination de l’immeuble, la garantie légale des vices cachés est à distinguer des garanties légales du constructeur.
- Principe et champ d’application
La garantie légale des vices cachés est définie à l’article 1641 du Code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
La garantie des vices cachés va ainsi concerner la vente immobilière ou de matériaux, et se distingue des garanties du constructeur après la réception de l’ouvrage (article 1646-1 du Code civil).
Cette garantie existe indépendamment de toute stipulation contractuelle et continue de produire effet à côté d’une éventuelle garantie conventionnelle.
Sont exclues de cette garantie, les ventes faites par autorité de justice (article 1649 du Code civil), certaines ventes aléatoires comme la vente en viager, et les ventes d’immeuble à construire qui répondent à un régime spécifique (garanties du constructeur des articles 1792 et suivants du Code civil).
La garantie des vices cachés se distingue du déf aut de délivrance conforme prévue à l’article 1604 du Code civil et relève d’une différence entre la chose livrée et la chose contractuellement convenue.
La Cour de cassation a été amenée à préciser sur le choix entre ces deux fondements : « lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de la demande de l’acquéreur » (Cass. 3e Civ., 17 novembre 2021, n°20-15.567).
2. Conditions de la garantie des vices cachés
La garantie des vices cachés nécessite d’établir un vice grave, caché et antérieur à la vente.
Le vice doit donc être rédhibitoire en entrainant soit l’impropriété de la chose, soit la limitation drastique de l’usage telle que la vente aurait été conclue à moindre prix.
D’ailleurs, le vice de la chose peut se manifester de manière intermittente et trouver sa cause à l’extérieur de celle-ci, dès lors qu’il en affecte l’usage (Cass. 3e Civ., 15 juin 2022, n°21-13.286).
Le vice doit être caché lors de la vente, c’est-à-dire, ne pas être apparent pour l’acquéreur profane qui n’a pas à recourir à un expert pour le découvrir. L’appréciation du caractère occulte se fera au regard de diligences normales (examen sommaire et minimum) et sera plus sévère pour un acheteur professionnel (1642 du Code civil).
D’ailleurs, le vice peut rester caché s’il n’était pas connu « dans son ampleur et ses conséquences » par l’acheteur profane (Cass. 3e Civ., 14 mars 2012, n°11-10.861 ; 14 septembre 2023, n°22-16.623).
Le vice doit être antérieur ou « en germe » lors de la vente comme la traversée d’un domaine par un canal en construction (Cass. 3e Civ., 6 novembre 1974, n°73-14.128).
L’acheteur aura le choix entre l’annulation de la vente ou la conservation de la chose avec une réduction du prix (article 1644 du Code civil), et pourra également solliciter des dommages et intérêts si le vendeur connaissait les vices de la chose (article 1645 du Code civil).
A l’inverse, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente, outre la restitution du prix (article 1646 du Code civil).
3. Illustrations jurisprudentielles de vices cachés
Sont constitutifs de vices cachés :
- L’inconstructibilité en raison de la pollution d’un terrain anciennement utilisé pour le stockage d’hydrocarbures (Cass. 3e Civ., 30 septembre 2021, n°20-15.354) ;
- Les nuisances liées aux émanations d’algues sargasses pour un logement en bord de mer (Cass. 3e Civ., 15 juin 2022, n°21-13.286) ;
- Une humidité excessive, notamment au sous-sol, avec présence de salpêtre nocif pour la santé (Cass. 3e Civ., 2 mai 2024, n°23-10.831) ;
- La fragilité du sol d’assise des fondations entrainant un affaissement du sol (mauvaise qualité du sol) rendant l’immeuble inhabitable et non louable (Cass. 3e Civ., 24 janvier 2012, n°11-10.420) ;
- La rampe d’accès, qui ne permet pas ou rend très mal aisé voire dangereux le passage de véhicules de moyen gabarit, rend les garages impropres à leur destination normale (Cass. 3e Civ., 26 octobre 2005, n°04-15.774).
En revanche, ne constituent pas des vices cachés :
- L’absence de canalisations dans un atelier non destiné à l’habitation, vendu à bas prix et nécessitant d’importants travaux, ne compromet pas l’usage de la chose vendue (Cass. 3e Civ., 10 mars 2015, n°14-10.099) ;
- L’immeuble vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement dont le raccordement n’est pas conforme aux stipulations contractuelles constitue un manquement à obligation de délivrance conforme et non un vice caché (Cass. 3e Civ., 28 janvier 2015, n°13-19.945).
4. Aménagement contractuel de la garantie des vices cachés
L’article 1643 du Code civil donne la possibilité au vendeur de prévoir une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés, sous certaines conditions.
Une telle clause est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose, ce qui est le cas d’une vente entre deux professionnels de l’immobilier tels que des SCI (Cass. 3e Civ., 4 mars 2021, n°20-13.653).
Il s’agit d’une présomption de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable.
Dans les contrats conclus entre professionnels de même spécialité, une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés peut être écartée en cas de dol (Cass. Com., 7 novembre 2006, n°05-10.793), de mauvaise foi (Cass. 1ère Civ., 27 novembre 2019, n°18-18.402), ou encore de vice indécelable sans sondages destructifs (Cass. 3e Civ., 28 février 2012, n°11-10.705).
A l’inverse, si le vendeur et l’acheteur ne sont pas des professionnels de même spécialité, l’acheteur est considéré comme ne disposant pas « des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue », de sorte que le vendeur ne peut lui opposer la clause limitative ou exonératoire de responsabilité (Cass. Com., 19 mars 2013, n°11-26.566).
Dans la vente consentie à un consommateur, une clause limitative est possible tant qu’elle n’exclut pas totalement la garantie des vices cachés, sous peine d’être écartée pour être irréfragablement présumée abusive (article R.212-1 du Code de la consommation).
Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance du vice à l’égard d’un acquéreur non-professionnel.
Dans les ventes entre particuliers, la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est admise, sous réserve de l’absence de connaissance du vice (Cass. 3e Civ., 29 juin 2017, n°16-18.087) ou de dol du vendeur (Cass. 3e Civ., 8 décembre 2016, n°15-20.497).
La mauvaise foi est établie par la seule connaissance du vice par le vendeur mais ne s’y limite pas, et peut consister par exemple en l’exécution de travaux personnels par le vendeur qui révèlent la connaissance de désordres structurels ou de sécurité (Cass. 3e Civ., 4 mai 2016, n°15‑12.429 ; 5 juin 2025, n°23‑14.619).
A l’inverse, un diagnostic ultérieurement incomplet ou erroné d’une charpente infestée par des insectes xylophages, ne constitue pas la preuve d’une connaissance du vice par le vendeur qui n’avait pas à « prendre des dispositions pour permettre le contrôle d’une zone inaccessible afin de mettre le diagnostiqueur en mesure de compléter ses constats », de sorte que la clause exonératoire de responsabilité reste applicable (Cass. 3e Civ., 21 mars 2019, n°18‑11.826 ; 4 avril 2024, n°22‑22.350).
Historiquement, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation admettait la clause générale par laquelle l’acquéreur prend l’immeuble « dans son état actuel avec tous ses vices apparents ou cachés s’il y en avait, sans pouvoir élever aucune réclamation, ni prétendre à aucune indemnité ou diminution de prix en raison desdits vices ou défauts » pour valablement exclure la garantie du vendeur (Cass. 3e Civ., 12 novembre 1975, n°74‑13.775).
Toutefois, les juridictions suivant leur appréciation souveraine, ont tendance à écarter les clauses trop générales ou équivoques, suggérant une rédaction explicite, claire et précise des clauses limitative ou exonératoire de garantie des vices cachés.
5. Délais de l’action en garantie des vices cachés
Au visa des articles 1648 et 2232 du Code civil, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le délai de 20 ans à compter du jour de la vente (Cass. 3e Civ., 1er octobre 2020, nº19-16.986 ; 8 décembre 2021, nº20-21.439 ; Ch. Mixte, 21 juillet 2023, n°20-10.763, n°21-19.936 et n° 21-17.789).
En pratique, il est souvent nécessaire d’initier une procédure de référé afin de faire désigner un expert judiciaire qui pourra techniquement apprécier et caractériser l’existence de vices cachés dans un rapport, avant d’assigner au fond le vendeur.
Il convient de rappeler les dispositions de l’article 2239 du Code civil :
« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. »
La Chambre mixte de la Cour de cassation a d’ailleurs rappelé que le délai biennal de garantie des vices cachés est un délai de prescription susceptible de suspension durant l’expertise judiciaire, la 3e Chambre civile ayant récemment rappelé que le délai biennal se suspend pendant l’exécution de la mesure d’instruction et recommence, au dépôt du rapport, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois (Cass. Ch. Mixte, 21 juillet 2023, n°21-15.809 ; 3e Civ., 20 mars 2025, n°23-19.610).
En quelques mots, la garantie des vices cachés :
- Concerne les ventes immobilières ou de matériaux, à l’exclusion de certaines ventes dont les immeubles à construire ;
- Nécessite d’établir un vice grave (impropriété ou diminution sévère de l’usage), caché et antérieur à la vente ;
- Permet à l’acquéreur d’opter entre l’annulation de la vente ou la conservation de la chose avec une réduction du prix ;
- Doit être exercée dans les 2 ans de la découverte du vice et avant l’écoulement d’un délai de 20 ans à compter de la vente ;
- Est un fondement exclusif et distinct de l’obligation de délivrance conforme de la chose ;
- Peut faire l’objet d’une clause limitative ou exonératoire de garantie entre professionnels de même spécialité ou entre particuliers, sous réserve d’une absence de connaissance du vice ou de mauvaise foi du vendeur.
Charles-Amadou Dramé
Avocat au Barreau de Paris