L’agent immobilier, mandataire professionnel soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, est tenu à des obligations d’information, de conseil et de mise en garde dont le manquement est susceptible d’engager sa responsabilité civile (et parfois pénale), bien au-delà de ce que la plupart de ses clients imaginent.
L’agent n’est pas seulement responsable contractuellement envers son mandant, généralement le vendeur ou le bailleur. Il peut engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur ou de tout tiers subissant un préjudice, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
I. L’obligation d’information et de vérification
L’agent immobilier est classiquement tenu de donner les informations essentielles sur le bien. Il ne peut se contenter de transmettre les déclarations de son mandant sans exercer lui-même un regard critique. La Cour de cassation retient sa responsabilité dès lors qu’il s’est borné à relayer des informations sans les vérifier.
Quelques exemples jurisprudentiels de manquements à l’obligation d’information et de vérification :
- L’agent doit informer l’acquéreur des désordres apparents qu’il ne pouvait ignorer lors de ses visites : traces d’infiltrations, menuiseries dégradées, façade visiblement atteinte (Cass. 3e Civ., 21 décembre 2023, n°22-20.045) ;
- L’agent doit mentionner dans la promesse de vente les caractéristiques essentielles du bien, notamment le type et la date de construction. À défaut, sa responsabilité est engagée in solidum avec le diagnostiqueur pour le coût intégral des travaux : la maison du type « Mondial Pratic », procédé de construction contenant de l’amiante, était en réalité inhabitable (Cass. 3e Civ., 16 mars 2023, n°21-25.082) ;
- L’agent ne peut se contenter de relayer passivement les déclarations du vendeur : il doit vérifier une déclaration précise portant sur un élément essentiel du bien. Ici, il devait vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture de la maison tous les deux ans (Cass. 3e Civ., 13 novembre 2025, n°23-18.899) ;
- L’agent immobilier, mandataire d’un propriétaire bailleur, commet une faute délictuelle à l’égard d’un locataire tiers au mandat auquel il a délivré une information erronée relative à l’inutilité de la souscription d’une assurance locative (Cass. 1ère Civ., 28 octobre 2010, n°09-70.109).
II. L’obligation de conseil et de mise en garde
L’obligation de l’agent immobilier ne se limite pas à l’information : il doit conseiller ses clients et les alerter sur les risques d’une opération inadaptée à leur situation.
Quelques exemples jurisprudentiels de manquements au devoir de conseil et de mise en garde :
- La responsabilité d’un agent a été retenue pour n’avoir pas conseillé aux vendeurs de prendre des garanties, ni les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité d’un acquéreur, qui a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien avant d’être défaillant (Cass. 3e Civ., 11 décembre 2019, n°18-24.381) ;
- Il en est de même d’un agent immobilier qui n’attire pas suffisamment l’attention des acquéreurs sur l’aléa et les hypothèses de déconfiture (en cas de non-paiement des loyers) dans un investissement locatif, après avoir remis des plaquettes insistant sur les valeurs de sécurité et de rentabilité de cet investissement (Cass. 3e Civ., 21 septembre 2022, n°20-21.044) ;
- En matière de gestion locative, l’agent est classiquement tenu de vérifier sérieusement la solvabilité des candidats locataires présentés au mandant bailleur (Cass. 1ère Civ., 28 mars 1984, n°82-16.915 ; 16 novembre 2016, n°15-23.790) ;
- L’agent immobilier qui rédige un acte doit s’assurer de son efficacité juridique à l’égard de toutes les parties, y compris celles qu’il ne représente pas. Ici, le mandat de vente de l’agent ne le dispensait pas de vérifier l’existence d’une servitude et son impact pour l’acquéreur, à savoir, une interdiction de construire (Cass. 1ère Civ., 14 janvier 2016, n°14-26.474).
III. Les limites de la responsabilité de l’agent immobilier
L’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier n’est pas illimitée, d’autant plus qu’il est un professionnel de l’immobilier mais pas de la construction, ni de l’urbanisme.
Quelques exemples jurisprudentiels où la responsabilité de l’agent immobilier n’a pas été retenue :
- Ainsi, l’agent immobilier, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’engage pas sa responsabilité pour des fissures et des lézardes découvertes par l’acquéreur après avoir détapissé les murs. Ici, le désordre structurel n’a pas été décelé par les diagnostiqueurs, seul l’expert judicaire l’a révélé (Cass. 3e Civ., 21 décembre 2023, n°22-21.518) ;
- L’agent immobilier n’engage pas non plus sa responsabilité en raison du caractère inhabitable du rez-de-chaussée d’une maison au regard des règles d’urbanisme. Ici, l’agent n’avait pas à suspecter un défaut de conformité des travaux d’aménagement du rez-de-chaussée au regard de leur ancienneté, ni à informer les acquéreurs de l’impossibilité d’extension des pièces du rez-de-chaussée dès lors qu’ils ne l’avaient pas avisé de ce projet. Enfin, il n’appartenait pas à l’agent d’aller rechercher en mairie si des plans de la maison existaient, alors que les vendeurs lui avaient indiqué ne pas en détenir (Cass. 3e Civ., 13 juillet 2022, n°20-21.293) ;
- Enfin, l’agent immobilier n’engage pas sa responsabilité pour la présence de mérules dans l’immeuble dès lors que l’acquéreur avait acquis le bien à un prix peu élevé, en connaissance de son état de vétusté, de son absence d’occupation depuis des années et de la présence d’humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques, qu’il était ainsi averti de risques potentiels de mérule et informé par la clause insérée dans la promesse de vente. L’acquéreur avait d’ailleurs renoncé devant le notaire à demander au vendeur la réalisation d’un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon (Cass. 1ère Civ., 16 mars 2022, n°20-22.341).
IV. La prescription de l’action contre l’agent immobilier
La prescription quinquennale est applicable à l’action en responsabilité de l’agent immobilier à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code civil).
Toutefois, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a récemment donné une précision importante sur le point de départ de ce délai, qui ne commence pas à courir dès la première manifestation du désordre mais à compter du moment où la victime a ou aurait dû avoir connaissance à la fois du dommage, du manquement fautif de l’agent immobilier et du lien de causalité entre les deux (Cass. 3e Civ.,25 septembre 2025, n°24-12.596).
Dans cette décision, la prescription n’a pas commencé à courir lors de l’apparition de défauts d’isolation thermique dès le premier hiver suivant la vente d’un chalet, mais à compter de la connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique remis par l’agent immobilier lors de la vente, révélé par un pré-rapport d’un expert judiciaire.
Cet arrêt s’inscrit dans la continuité de deux arrêts récents de la Chambre mixte de la Cour de cassation en ce sens (Cass. Ch. mixte, 19 juillet 2024, n°22-18.729 et 20-23.527).
En quelques mots, la responsabilité de l’agent immobilier est plus étendue que son mandat : elle couvre ce qu’il a dit, ce qu’il n’a pas dit, et ce qu’il aurait dû vérifier en tant que professionnel de l’immobilier à l’exclusion de domaines plus techniques tels que la construction et l’urbanisme.
Charles-Amadou DRAMÉ
Avocat au Barreau de Paris