Impay\u00e9s qui s’accumulent, assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales bloqu\u00e9es, syndic d\u00e9missionnaire ou d\u00e9faillant\u2026 Quand une copropri\u00e9t\u00e9 bascule dans la crise, le droit offre plusieurs m\u00e9canismes judiciaires d’intervention souvent m\u00e9connus, parfois mal calibr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e8s les pr\u00e9mices des difficult\u00e9s, il est possible de faire d\u00e9signer un mandataire ad hoc dans une perspective pr\u00e9ventive (I). Si les difficult\u00e9s sont plus graves, un administrateur provisoire peut \u00eatre d\u00e9sign\u00e9 sous plusieurs fondements afin de r\u00e9pondre \u00e0 la vari\u00e9t\u00e9 de ces difficult\u00e9s (II) et cela emporte des effets bien pr\u00e9cis (III).<\/p>\n\n\n\n
Ma\u00eetriser ces m\u00e9canismes, leurs conditions, leurs pi\u00e8ges proc\u00e9duraux et leurs effets est indispensable pour tout acteur de l’immobilier : copropri\u00e9taire, syndic, investisseur ou bailleur institutionnel.<\/p>\n\n\n\n
I\/ Le mandataire ad hoc pr\u00e9ventif : agir avant la crise (article 29-1 A de la loi de 1965)<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n A. Les conditions de d\u00e9clenchement<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n La proc\u00e9dure pr\u00e9ventive issue de la loi ALUR et remani\u00e9e par la loi du 9 avril 2024, repose sur une logique d’alerte pr\u00e9coce : traiter les fragilit\u00e9s financi\u00e8res d’une copropri\u00e9t\u00e9 avant qu’elles ne d\u00e9g\u00e9n\u00e8rent en crise irr\u00e9versible.<\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9clenchement est obligatoire pour le syndic<\/strong> d\u00e8s lors que l’une des deux conditions suivantes est r\u00e9unie \u00e0 la cl\u00f4ture des comptes annuels :<\/p>\n\n\n\n – Taux d’impay\u00e9s \u00e0 25 % des sommes exigibles<\/strong> au titre du budget pr\u00e9visionnel et du fonds de travaux pour les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 200 lots, ou 15 %<\/strong> pour celles qui comptent plus de 200 lots ;<\/p>\n\n\n\n – Absence de vote d\u2019approbation des comptes<\/strong> par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale depuis au moins deux ans.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans ces hypoth\u00e8ses, le syndic est tenu d’informer le conseil syndical et de saisir sur requ\u00eate le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire aux fins de d\u00e9signation d’un mandataire ad hoc.<\/p>\n\n\n\n Cette saisine ne n\u00e9cessite pas d’autorisation de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/strong> Dans les autres cas (\u00e0 l’initiative de copropri\u00e9taires, du procureur de la R\u00e9publique ou de l’autorit\u00e9 publique), la saisine prend la forme d’une assignation d\u00e9livr\u00e9e au syndicat.<\/p>\n\n\n\n B. La mission du mandataire ad hoc<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n Le mandataire ad hoc (en principe un administrateur judiciaire inscrit ou exceptionnellement toute personne physique ou morale justifiant d’une qualifi\u00e9e) re\u00e7oit du juge une mission essentiellement de diagnostic et de conciliation.<\/p>\n\n\n\n Dans un d\u00e9lai de trois mois (renouvelable une fois), il remet un rapport comprenant : l’analyse de la situation financi\u00e8re et de l’\u00e9tat de l’immeuble, les pr\u00e9conisations de redressement, le r\u00e9sultat des actions de m\u00e9diation conduites avec les copropri\u00e9taires et les cr\u00e9anciers.<\/p>\n\n\n\n L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale dispose ensuite de six mois pour voter les mesures propos\u00e9es. Durant toute la proc\u00e9dure, le syndic et le conseil syndical restent en place.<\/p>\n\n\n\n Lorsqu’il constate d’importantes difficult\u00e9s financi\u00e8res ou de gestion en cours de mission, le mandataire ad hoc est tenu de saisir le juge aux fins de d\u00e9signation d’un administrateur provisoire (article 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n\n\n\n Le mandataire ad hoc ne peut, en aucun cas, \u00eatre d\u00e9sign\u00e9 syndic \u00e0 l’issue de sa mission !<\/p>\n\n\n\n La r\u00e9mun\u00e9ration du mandataire ad hoc est fix\u00e9 selon un arr\u00eat\u00e9 du 8 octobre 2015 en fonction de nombre de lots dans la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n II. L’administrateur provisoire curatif : deux fondements, deux r\u00e9gimes !<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n A. La voie de l’article 29-1 de la loi de 1965 (difficult\u00e9s financi\u00e8res ou de gestion graves)<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n L’article 29-1, I de la loi du 10 juillet 1965 autorise la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire lorsque l’\u00e9quilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilit\u00e9 de pourvoir \u00e0 la conservation de l’immeuble (conditions alternatives et non cumulatives)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La jurisprudence exige une d\u00e9monstration concr\u00e8te et probante de ces crit\u00e8res. Il faut d\u00e9montrer une compromission financi\u00e8re concr\u00e8te ou une impossibilit\u00e9 r\u00e9elle de conservation de l’immeuble.<\/p>\n\n\n\n La simple m\u00e9sentente entre copropri\u00e9taires, ou l’impossibilit\u00e9 d’obtenir une d\u00e9lib\u00e9ration en raison du comportement d’un seul copropri\u00e9taire, ne constitue pas un motif autonome suffisant. En revanche, des impay\u00e9s de charges entravant la conservation de l’immeuble, associ\u00e9s \u00e0 des fonds affect\u00e9s aux travaux rendus inop\u00e9rants pour la gestion courante, ont pu justifier la d\u00e9signation d\u2019un administrateur provisoire (CA VERSAILLES, 3 avril 2025, n\u00b024\/04204 ; CA AIX-EN-PROVENCE, 21 janvier 2026, n\u00b024\/14068)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Les personnes habilit\u00e9es \u00e0 saisir le pr\u00e9sident du tribunal judiciaire sont limitativement \u00e9num\u00e9r\u00e9es par la loi : des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au moins 15 % des voix du syndicat, le syndic, le maire, le pr\u00e9sident de l’EPCI comp\u00e9tent en mati\u00e8re d’habitat, le repr\u00e9sentant de l’\u00c9tat dans le d\u00e9partement, le procureur de la R\u00e9publique, ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le mandataire ad hoc.<\/p>\n\n\n\n Un pi\u00e8ge proc\u00e9dural majeur a \u00e9t\u00e9 consacr\u00e9 par la Cour de cassation : lorsque la demande \u00e9mane de copropri\u00e9taires, elle doit obligatoirement prendre la forme d’une assignation d\u00e9livr\u00e9e au syndicat repr\u00e9sent\u00e9 par le syndic. A d\u00e9faut, l\u2019ordonnance sera r\u00e9tract\u00e9e (Cass. 3e<\/sup> Civ., 11 janvier 2024, n\u00b022-12.533)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Sur renvoi apr\u00e8s cassation, la Cour d’Appel de LYON a pr\u00e9cis\u00e9 que, lorsque le syndicat ne dispose d’aucun syndic pour \u00eatre repr\u00e9sent\u00e9, les copropri\u00e9taires doivent pr\u00e9alablement faire d\u00e9signer un administrateur provisoire sur le fondement des articles 46 ou 47 du d\u00e9cret de 17 mars 1967 avant d’engager utilement la proc\u00e9dure de l’article 29-1 (CA LYON, 13 janvier 2026, n\u00b025\/01403)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Pour toute demande fond\u00e9e sur l’article 29-1, la communication au procureur de la R\u00e9publique est obligatoire \u00e0 peine de nullit\u00e9 de la d\u00e9cision (article 62-3 du d\u00e9cret du 17 mars 1967).<\/p>\n\n\n\n L\u2019article 62-5 du d\u00e9cret de 1967 pr\u00e9voit un d\u00e9lai de deux mois pour solliciter la r\u00e9tractation de l’ordonnance de d\u00e9signation \u00e0 compter de la notification de celle-ci \u00e0 son destinataire, \u00e0 peine d\u2019irrecevabilit\u00e9 (CA LYON, 28 janvier 2026, n\u00b024\/08261)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n B. La voie de l’article 47 du d\u00e9cret de 1967 : face \u00e0 la vacance de syndic<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n La loi pr\u00e9voit un second m\u00e9canisme, distinct et compl\u00e9mentaire, pour le cas o\u00f9 le syndicat est simplement d\u00e9pourvu de syndic.<\/p>\n\n\n\n Toutefois, il ne s\u2019agit pas de l\u2019hypoth\u00e8se en l\u2019absence de syndic d\u00e9sign\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires qui est pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 46 du d\u00e9cret de 1967.<\/p>\n\n\n\n L\u2019administrateur provisoire aura notamment pour mission de se faire remettre les r\u00e9f\u00e9rences des comptes bancaires du syndicat, les coordonn\u00e9es de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assembl\u00e9e en vue de la d\u00e9signation d’un syndic.<\/p>\n\n\n\n La condition centrale est l’absence effective de syndic, appr\u00e9ci\u00e9e au moment o\u00f9 le juge statue.<\/p>\n\n\n\n La jurisprudence a d\u00e9gag\u00e9 des hypoth\u00e8ses caract\u00e9risant cette vacance :<\/p>\n\n\n\n – l’annulation de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ayant d\u00e9sign\u00e9 le syndic (CA LYON, 8 janvier 2025, n\u00b023\/09415)<\/em><\/strong> ;<\/p>\n\n\n\n – l’expiration du mandat du syndic (CA ANGERS, 25 f\u00e9vrier 2025, n\u00b022\/01422)<\/em><\/strong> ;<\/p>\n\n\n\n – la d\u00e9mission valablement act\u00e9e du syndic b\u00e9n\u00e9vole (CA LYON, 12 novembre 2025, n\u00b024\/06134)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 l’inverse, la d\u00e9signation est refus\u00e9e lorsqu’un syndic est formellement en exercice au jour de la requ\u00eate, m\u00eame si son mandat est contest\u00e9 dans une proc\u00e9dure en cours : un syndic d\u00e9sign\u00e9 par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale demeure en fonction tant que cette d\u00e9cision n’a pas \u00e9t\u00e9 annul\u00e9e en justice<\/strong> (CA CAEN, 11 d\u00e9cembre 2025, n\u00b024\/00570 ; CA PAU, 17 juin 2025, n\u00b024\/02884 ; CA PAU, 11 septembre 2024, n\u00b024\/00372)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Sur le plan proc\u00e9dural, cette voie rel\u00e8ve du pr\u00e9sident du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requ\u00eate et non du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s (Cass. 2e<\/sup> Civ., 9 mars 2023, n\u00b021-20.371)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La saisine est ouverte \u00e0 \u00ab tout int\u00e9ress\u00e9 \u00bb<\/em>, sans condition de pourcentage de voix.<\/p>\n\n\n\n L\u2019obligation de communication de la demande de d\u00e9signation d\u2019un administrateur provisoire au minist\u00e8re public et le d\u00e9lai de deux mois pour contester l\u2019ordonnance (art. 62-3 et 62-5 du d\u00e9cret de 1967) ne s’appliquent qu’\u00e0 la proc\u00e9dure de l’article 29-1, pas \u00e0 celle de l’article 47 du d\u00e9cret (Cass. 3e<\/sup> Civ., 25 mai 2023, n\u00b021-20.638)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La proc\u00e9dure sur requ\u00eate est \u00e0 utiliser avec parcimonie pour \u00eatre non contradictoire. L\u2019atteinte s\u00e9rieuse aux droits de tiers est sanctionn\u00e9e notamment par la r\u00e9tractation de l\u2019ordonnance de d\u00e9signation de l\u2019administrateur provisoire de l\u2019ancien syndicat d\u2019un ensemble immobilier disparu au profit de deux syndicats distincts, que certains copropri\u00e9taires ont tent\u00e9 de ressusciter malgr\u00e9 une scission act\u00e9e et consomm\u00e9e depuis de nombreuses ann\u00e9es (CA AIX-EN-PROVENCE, 18 janvier 2024, n\u00b023\/05424)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n III. Les effets de la d\u00e9signation d’un administrateur provisoire (article 29-1)<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n La d\u00e9signation de l’administrateur provisoire au titre de l’article 29-1 produit des effets consid\u00e9rables et imm\u00e9diats :<\/p>\n\n\n\n – cessation de plein droit du mandat du syndic en exercice, l’administrateur provisoire \u00e9tant investi de l’ensemble de ses pouvoirs ainsi que de tout ou partie des pouvoirs de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires ;<\/p>\n\n\n\n – suspension de l’exigibilit\u00e9 des cr\u00e9ances ayant leur origine ant\u00e9rieurement \u00e0 la d\u00e9signation, pour une p\u00e9riode de douze mois, pouvant \u00eatre port\u00e9e \u00e0 trente mois (article 29-3 de la loi de 1965) ;<\/p>\n\n\n\n – interdiction des proc\u00e9dures d’ex\u00e9cution \u00e0 l’encontre du syndicat et arr\u00eat de celles en cours n’ayant pas produit d’effet attributif avant la d\u00e9cision ;<\/p>\n\n\n\n – dur\u00e9e minimale de mission fix\u00e9e \u00e0 douze mois, avec rapport interm\u00e9diaire obligatoire au terme des six premiers mois.<\/p>\n\n\n\n Les d\u00e9cisions prises par l’administrateur provisoire dans le cadre de ses pouvoirs sont d\u00e9finitives et s’imposent aux copropri\u00e9taires. La seule voie ouverte pour les contester est la saisine du pr\u00e9sident du tribunal judiciaire pour modifier ou mettre fin \u00e0 sa mission.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, les copropri\u00e9taires ne peuvent remettre en cause les d\u00e9cisions prises par l’administrateur provisoire investi des pouvoirs du syndic et de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, la seule voie de recours est la saisine du pr\u00e9sident du tribunal judiciaire (<\/em><\/strong>Cass. 3e<\/sup> Civ., 25 janvier 2024, n\u00b022-21.724)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Si l’administrateur provisoire a re\u00e7u le pouvoir d’approuver les comptes et budgets, ces d\u00e9cisions n’ont plus \u00e0 \u00eatre soumises \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires, dont les attributions sont alors exerc\u00e9es de plein droit par l’administrateur (<\/em><\/strong>Cass. 3e<\/sup> Civ., 10 octobre 2024, n\u00b023-11.308)<\/em><\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n La r\u00e9mun\u00e9ration de l’administrateur provisoire est \u00e9galement pr\u00e9vue par l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 8 octobre 2015 en fonction des diligences et du nombre de lots.<\/p>\n\n\n\n Pour les copropri\u00e9t\u00e9s d\u2019au moins 500 lots, l’enti\u00e8re r\u00e9mun\u00e9ration de l’administrateur provisoire est fix\u00e9e par le juge en fonction des frais engag\u00e9s et des diligences accomplies (article 3 de l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 8 octobre 2015).<\/p>\n\n\n\n En ce sens, les lots \u00e0 prendre en compte sont ceux d\u00e9finis au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou \u00e0 l’\u00e9tat descriptif de division, quelle que soit leur consistance effective (Cass. 3e<\/sup> Civ., 4 d\u00e9cembre 2025, n\u00b023-21.525)<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Face \u00e0 une copropri\u00e9t\u00e9 en difficult\u00e9, l’erreur la plus co\u00fbteuse est souvent de m\u00e9conna\u00eetre la voie proc\u00e9durale adapt\u00e9e \u00e0 la situation, de la pr\u00e9vention au traitement de ces difficult\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n La loi du 9 avril 2024 a enrichi l’arsenal disponible qui varie de la d\u00e9signation d\u2019un mandataire ad hoc \u00e0 celle d\u2019un administrateur provisoire, dont les missions et les pouvoirs sont plus ou moins \u00e9tendus en fonction des n\u00e9cessit\u00e9s de conservation de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Quand la situation d’une copropri\u00e9t\u00e9 se d\u00e9grade, mieux vaut donc agir trop t\u00f4t que trop tard !<\/p>\n\n\n\n Ma\u00eetre Charles-Amadou DRAM\u00c9<\/p>\n\n\n\n Avocat au Barreau de Paris <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Impay\u00e9s qui s’accumulent, assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales bloqu\u00e9es, syndic d\u00e9missionnaire ou d\u00e9faillant\u2026 Quand une copropri\u00e9t\u00e9 bascule dans la crise, le droit offre plusieurs m\u00e9canismes judiciaires d’intervention souvent m\u00e9connus, parfois mal calibr\u00e9s. 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