{"id":520,"date":"2026-03-12T13:05:24","date_gmt":"2026-03-12T12:05:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/?p=520"},"modified":"2026-03-12T13:05:24","modified_gmt":"2026-03-12T12:05:24","slug":"la-responsabilite-de-lagent-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/2026\/03\/12\/la-responsabilite-de-lagent-immobilier\/","title":{"rendered":"La responsabilit\u00e9 de l&rsquo;agent immobilier"},"content":{"rendered":"\n<p>L&rsquo;agent immobilier, mandataire professionnel soumis \u00e0 la loi Hoguet du 2 janvier 1970, est tenu \u00e0 des obligations d&rsquo;information, de conseil et de mise en garde dont le manquement est susceptible d\u2019engager sa responsabilit\u00e9 civile (et parfois p\u00e9nale), bien au-del\u00e0 de ce que la plupart de ses clients imaginent.<\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;agent n&rsquo;est pas seulement responsable contractuellement envers son mandant, g\u00e9n\u00e9ralement le vendeur ou le bailleur. Il peut engager sa responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle \u00e0 l&rsquo;\u00e9gard de l&rsquo;acqu\u00e9reur ou de tout tiers subissant un pr\u00e9judice, sur le fondement de l&rsquo;article 1240 du Code civil.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>I. <u>L&rsquo;obligation d&rsquo;information et de v\u00e9rification<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;agent immobilier est classiquement tenu de donner les informations essentielles sur le bien. Il ne peut se contenter de transmettre les d\u00e9clarations de son mandant sans exercer lui-m\u00eame un regard critique. La Cour de cassation retient sa responsabilit\u00e9 d\u00e8s lors qu&rsquo;il s&rsquo;est born\u00e9 \u00e0 relayer des informations sans les v\u00e9rifier.<\/p>\n\n\n\n<p>Quelques exemples jurisprudentiels de manquements \u00e0 l\u2019obligation d&rsquo;information et de v\u00e9rification :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L&rsquo;agent doit informer l&rsquo;acqu\u00e9reur des d\u00e9sordres apparents qu&rsquo;il ne pouvait ignorer lors de ses visites\u00a0: traces d&rsquo;infiltrations, menuiseries d\u00e9grad\u00e9es, fa\u00e7ade visiblement atteinte (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ., 21 d\u00e9cembre 2023, n\u00b022-20.045) ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L&rsquo;agent doit mentionner dans la promesse de vente les caract\u00e9ristiques essentielles du bien, notamment le type et la date de construction. \u00c0 d\u00e9faut, sa responsabilit\u00e9 est engag\u00e9e <em>in solidum<\/em> avec le diagnostiqueur pour le co\u00fbt int\u00e9gral des travaux\u00a0: la maison du type <em>\u00ab Mondial Pratic \u00bb<\/em>, proc\u00e9d\u00e9 de construction contenant de l&rsquo;amiante, \u00e9tait en r\u00e9alit\u00e9 inhabitable (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ., 16 mars 2023, n\u00b021-25.082) ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L&rsquo;agent ne peut se contenter de relayer passivement les d\u00e9clarations du vendeur : il doit v\u00e9rifier une d\u00e9claration pr\u00e9cise portant sur un \u00e9l\u00e9ment essentiel du bien. Ici, il devait v\u00e9rifier\u00a0si la venderesse avait bien fait proc\u00e9der, comme elle l&rsquo;avait d\u00e9clar\u00e9, au contr\u00f4le de l&rsquo;\u00e9tat de la toiture de la maison tous les deux ans (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ., 13 novembre 2025, n\u00b023-18.899)\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L&rsquo;agent immobilier, mandataire d&rsquo;un propri\u00e9taire bailleur, commet une faute d\u00e9lictuelle \u00e0 l&rsquo;\u00e9gard d&rsquo;un locataire tiers au mandat auquel il a d\u00e9livr\u00e9 une information erron\u00e9e relative \u00e0 l&rsquo;inutilit\u00e9 de la souscription d&rsquo;une assurance locative (Cass. 1<sup>\u00e8re<\/sup> Civ., 28 octobre 2010, n\u00b009-70.109).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>II. <u>L&rsquo;obligation de conseil et de mise en garde<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L&rsquo;obligation de l&rsquo;agent immobilier ne se limite pas \u00e0 l&rsquo;information : il doit conseiller ses clients et les alerter sur les risques d&rsquo;une op\u00e9ration inadapt\u00e9e \u00e0 leur situation.<\/p>\n\n\n\n<p>Quelques exemples jurisprudentiels de manquements au devoir de conseil et de mise en garde&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La responsabilit\u00e9 d&rsquo;un agent a \u00e9t\u00e9 retenue pour n&rsquo;avoir pas conseill\u00e9 aux vendeurs de prendre des garanties, ni les avoir\u00a0mis en garde contre le risque d&rsquo;insolvabilit\u00e9 d&rsquo;un acqu\u00e9reur, qui a d\u00e9clar\u00e9 ne pas avoir recours \u00e0 un emprunt pour acqu\u00e9rir le bien avant d\u2019\u00eatre d\u00e9faillant (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ., 11 d\u00e9cembre 2019, n\u00b018-24.381) ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Il en est de m\u00eame d\u2019un agent immobilier qui n\u2019attire pas suffisamment l\u2019attention des acqu\u00e9reurs sur l\u2019al\u00e9a et les hypoth\u00e8ses de d\u00e9confiture (en cas de non-paiement des loyers) dans un investissement locatif, apr\u00e8s avoir remis des plaquettes insistant sur les valeurs de s\u00e9curit\u00e9 et de rentabilit\u00e9 de cet investissement (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ., 21 septembre 2022, n\u00b020-21.044)\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En mati\u00e8re de gestion locative, l&rsquo;agent est classiquement tenu de v\u00e9rifier s\u00e9rieusement la solvabilit\u00e9 des candidats locataires pr\u00e9sent\u00e9s au mandant bailleur (Cass. 1<sup>\u00e8re<\/sup> Civ., 28 mars 1984, n\u00b082-16.915 ; 16 novembre 2016, n\u00b015-23.790) ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L&rsquo;agent immobilier qui r\u00e9dige un acte doit s&rsquo;assurer de son efficacit\u00e9 juridique \u00e0 l&rsquo;\u00e9gard de toutes les parties, y compris celles qu&rsquo;il ne repr\u00e9sente pas. Ici, le mandat de vente de l\u2019agent ne le dispensait pas de v\u00e9rifier l\u2019existence d\u2019une servitude et son impact pour l\u2019acqu\u00e9reur, \u00e0 savoir, une interdiction de construire (Cass. 1<sup>\u00e8re<\/sup> Civ., 14 janvier 2016, n\u00b014-26.474).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>III. <u>Les limites de la responsabilit\u00e9 de l\u2019agent immobilier<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019obligation d\u2019information et de conseil de l\u2019agent immobilier n\u2019est pas illimit\u00e9e, d\u2019autant plus qu\u2019il est un professionnel de l\u2019immobilier mais pas de la construction, ni de l\u2019urbanisme.<\/p>\n\n\n\n<p>Quelques exemples jurisprudentiels o\u00f9 la responsabilit\u00e9 de l\u2019agent immobilier n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 retenue&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ainsi, l\u2019agent immobilier, qui n\u2019est pas un professionnel de la construction, n\u2019engage pas sa responsabilit\u00e9 pour des fissures et des l\u00e9zardes d\u00e9couvertes par l\u2019acqu\u00e9reur apr\u00e8s avoir d\u00e9tapiss\u00e9 les murs. Ici, le d\u00e9sordre structurel n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9cel\u00e9 par les diagnostiqueurs, seul l\u2019expert judicaire l\u2019a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ., 21 d\u00e9cembre 2023, n\u00b022-21.518)\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019agent immobilier n\u2019engage pas non plus sa responsabilit\u00e9 en raison du caract\u00e8re inhabitable du rez-de-chauss\u00e9e d\u2019une maison au regard des r\u00e8gles d&rsquo;urbanisme. Ici, l\u2019agent n&rsquo;avait pas \u00e0 suspecter un d\u00e9faut de conformit\u00e9 des travaux d&rsquo;am\u00e9nagement du rez-de-chauss\u00e9e au regard de leur anciennet\u00e9, ni \u00e0 informer les acqu\u00e9reurs de l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019extension des pi\u00e8ces du rez-de-chauss\u00e9e d\u00e8s lors qu\u2019ils ne l&rsquo;avaient pas avis\u00e9 de ce projet. Enfin, il n\u2019appartenait pas \u00e0 l\u2019agent d&rsquo;aller rechercher en mairie si des plans de la maison existaient, alors que les vendeurs lui avaient indiqu\u00e9 ne pas en d\u00e9tenir (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ., 13 juillet 2022, n\u00b020-21.293)\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Enfin, l\u2019agent immobilier n\u2019engage pas sa responsabilit\u00e9 pour la pr\u00e9sence de m\u00e9rules dans l\u2019immeuble d\u00e8s lors que l\u2019acqu\u00e9reur avait acquis le bien \u00e0 un prix peu \u00e9lev\u00e9, en connaissance de son \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9, de son absence d&rsquo;occupation depuis des ann\u00e9es et de la pr\u00e9sence d&rsquo;humidit\u00e9 dans certains murs r\u00e9v\u00e9l\u00e9e par les diagnostics techniques, qu&rsquo;il \u00e9tait ainsi averti de risques potentiels de m\u00e9rule et inform\u00e9 par la clause ins\u00e9r\u00e9e dans la promesse de vente. L\u2019acqu\u00e9reur avait d\u2019ailleurs renonc\u00e9 devant le notaire \u00e0 demander au vendeur la r\u00e9alisation d&rsquo;un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon (Cass. 1<sup>\u00e8re<\/sup> Civ., 16 mars 2022, n\u00b020-22.341).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p><strong>IV. <u>La prescription de l\u2019action contre l\u2019agent immobilier<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La prescription quinquennale est applicable \u00e0 l\u2019action en responsabilit\u00e9 de l\u2019agent immobilier \u00e0 compter du jour o\u00f9 le titulaire d&rsquo;un droit a connu ou aurait d\u00fb conna\u00eetre les faits lui permettant de l&rsquo;exercer (article 2224 du Code civil).<\/p>\n\n\n\n<p>Toutefois, la 3<sup>e<\/sup> Chambre civile de la Cour de cassation a r\u00e9cemment donn\u00e9 une pr\u00e9cision importante sur le point de d\u00e9part de ce d\u00e9lai, qui ne commence pas \u00e0 courir d\u00e8s la premi\u00e8re manifestation du d\u00e9sordre mais \u00e0 compter du moment o\u00f9 la victime a ou aurait d\u00fb avoir connaissance \u00e0 la fois du dommage, du manquement fautif de l\u2019agent immobilier et du lien de causalit\u00e9 entre les deux (Cass. 3<sup>e<\/sup> Civ.,25 septembre 2025, n\u00b024-12.596).<\/p>\n\n\n\n<p>Dans cette d\u00e9cision, la prescription n\u2019a pas commenc\u00e9 \u00e0 courir lors de l\u2019apparition de d\u00e9fauts d\u2019isolation thermique d\u00e8s le premier hiver suivant la vente d\u2019un chalet, mais \u00e0 compter de la connaissance du caract\u00e8re erron\u00e9 du diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique remis par l&rsquo;agent immobilier lors de la vente, r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par un pr\u00e9-rapport d\u2019un expert judiciaire.<\/p>\n\n\n\n<p>Cet arr\u00eat s\u2019inscrit dans la continuit\u00e9 de deux arr\u00eats r\u00e9cents de la Chambre mixte de la Cour de cassation en ce sens (Cass. Ch. mixte, 19 juillet 2024, n\u00b022-18.729 et 20-23.527).<\/p>\n\n\n\n<p><strong><u>En quelques mots<\/u><\/strong>, la responsabilit\u00e9 de l&rsquo;agent immobilier est plus \u00e9tendue que son mandat : elle couvre ce qu&rsquo;il a dit, ce qu&rsquo;il n&rsquo;a pas dit, et ce qu&rsquo;il aurait d\u00fb v\u00e9rifier en tant que professionnel de l\u2019immobilier \u00e0 l\u2019exclusion de domaines plus techniques tels que la construction et l\u2019urbanisme.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Charles-Amadou DRAM\u00c9<\/p>\n\n\n\n<p>Avocat au Barreau de Paris<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&rsquo;agent immobilier, mandataire professionnel soumis \u00e0 la loi Hoguet du 2 janvier 1970, est tenu \u00e0 des obligations d&rsquo;information, de conseil et de mise en garde dont le manquement est susceptible d\u2019engager sa responsabilit\u00e9 civile (et parfois p\u00e9nale), bien au-del\u00e0 de ce que la plupart de ses clients imaginent. 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