{"id":509,"date":"2026-02-16T10:32:33","date_gmt":"2026-02-16T09:32:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/?p=509"},"modified":"2026-02-16T10:40:53","modified_gmt":"2026-02-16T09:40:53","slug":"la-responsabilite-du-syndic-de-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/2026\/02\/16\/la-responsabilite-du-syndic-de-copropriete\/","title":{"rendered":"La responsabilit\u00e9 du syndic de copropri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le&nbsp;syndic, mandataire du syndicat des copropri\u00e9taires, a pour mission de g\u00e9rer l\u2019immeuble d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 au quotidien, et de repr\u00e9senter le syndicat dans tous les actes civils et en justice (article 18 de la Loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La responsabilit\u00e9 du syndic est \u00e0 distinguer de celle du Syndicat des copropri\u00e9taires qu\u2019il repr\u00e9sente, la responsabilit\u00e9 sans faute du Syndicat des copropri\u00e9taires pouvant \u00eatre engag\u00e9e par exemple pour des dommages caus\u00e9s par les parties communes (article 14 de la Loi du 10 juillet 1965).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme tout mandataire, le syndic r\u00e9pond de sa gestion envers le Syndicat des copropri\u00e9taires sur le fondement de la responsabilit\u00e9 contractuelle (I), mais \u00e9galement envers des copropri\u00e9taires pris individuellement et des tiers sur le fondement de la responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle ou quasi-d\u00e9lictuelle (II), mais cette responsabilit\u00e9 n\u2019est pas sans limites (III).<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>I. <u>La responsabilit\u00e9 contractuelle du syndic<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Compte tenu de son mandat, le syndic r\u00e9pond de ses fautes de gestion sur le fondement contractuel \u00e0 l\u2019\u00e9gard du Syndicat des copropri\u00e9taires (articles 1231-1 et 1992 du Code civil).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019essentiel des missions du mandat de gestion du syndic est \u00e9nonc\u00e9 \u00e0 l\u2019article&nbsp;18 de la Loi du 10 juillet 1965&nbsp;: l\u2019administration, l\u2018entretien, la conservation de l\u2019immeuble par l\u2019ex\u00e9cution de travaux urgents, la gestion financi\u00e8re, <em>etc.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A noter que seuls les copropri\u00e9taires peuvent reprocher un \u00e9ventuel d\u00e9faut de pouvoir \u00e0 agir en justice du syndic au nom du syndicat, en dehors des exceptions pr\u00e9vues par l\u2019article 55 du D\u00e9cret du 17 mars 1967.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quelques exemples jurisprudentiels de fautes contractuelles retenues&nbsp;\u00e0 l\u2019encontre du syndic :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La non-ex\u00e9cution d\u2019une d\u00e9cision d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour engager une action judiciaire contre un notaire ayant r\u00e9alis\u00e9 la vente de lots sans proc\u00e9der aux notifications l\u00e9gales permettant le recouvrement des arri\u00e9r\u00e9s de charges (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 14 octobre 2014, n\u00b013-16.213)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Des manquements \u00e0 l\u2019obligation d\u2019assurer le suivi, le contr\u00f4le technique minimal et la bonne ex\u00e9cution de travaux&nbsp;d\u00e9cid\u00e9s par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir missionn\u00e9 sp\u00e9cialement un architecte \u00e0 cette fin (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 6 f\u00e9vrier 2020, n\u00b018-22.788&nbsp;; 16 novembre 2023, n\u00b022-21.144)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En cas d&rsquo;urgence, le syndic est tenu de faire proc\u00e9der de sa propre initiative \u00e0 l&rsquo;ex\u00e9cution de tous travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la sauvegarde de&nbsp;l\u2019immeuble. La faute du syndic peut \u00eatre retenue lorsqu\u2019il n\u2019engage pas des travaux urgents et pr\u00e9conis\u00e9s par un rapport d\u2019expertise judiciaire (CA LYON, 8 avril 2025, n\u00b023\/00324)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A d\u00e9faut de caract\u00e8re urgent, la commande de travaux sans autorisation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale constitue une faute, ainsi que la commande travaux suppl\u00e9mentaires ou l\u2019engagement de frais importants sans consultation pr\u00e9alable de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 15 mai 2002, n\u00b000-19.467&nbsp;; 23 janvier 2020, n\u00b018-21.357)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En l\u2019absence d\u2019appels de fonds pour l\u2019ex\u00e9cution de travaux vot\u00e9s par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, le syndic ne peut se pr\u00e9valoir de l\u2019insuffisance de fonds pour \u00e9carter sa faute (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 17 avril 2013, n\u00b011-28.887)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les manquements du syndic dans la tenue d\u2019une comptabilit\u00e9 compl\u00e8te et r\u00e9guli\u00e8re de la copropri\u00e9t\u00e9, ainsi que l\u2019absence de convocation de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour faire approuver les comptes constitue une faute (CA ORLEANS, 16 mai 2023, n\u00b020\/01311)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le syndic manque \u00e0 son devoir de diligence en n&rsquo;engageant pas de proc\u00e9dure interruptive de prescription avant l&rsquo;expiration de la prescription biennale (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 23 avril 2013, n\u00b012-15.551).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>II. <u>La responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle du syndic<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A d\u00e9faut de mandat les liant, la faute du syndic engage sa responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle ou quasi-d\u00e9lictuelle \u00e0 l\u2019\u00e9gard des copropri\u00e9taires \u00e0 titre individuel et des tiers (articles 1240 et 1241 du Code civil).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quelques exemples jurisprudentiels de fautes d\u00e9lictuelles ou quasi-d\u00e9lictuelles retenues&nbsp;\u00e0 l\u2019encontre du syndic :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Lorsque le syndic appelle des charges irr\u00e9guli\u00e8res, les copropri\u00e9taires peuvent engager la responsabilit\u00e9 du syndic sous r\u00e9serve de justifier d\u2019un&nbsp;pr\u00e9judice actuel et direct&nbsp;(Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 24 novembre 2021, n\u00b020\u201114.003)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le quitus donn\u00e9 au syndic en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne fait pas obstacle \u00e0 l\u2019action en responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle d\u2019un copropri\u00e9taire qui invoque un pr\u00e9judice personnel, m\u00eame si ce dernier a vot\u00e9 pour le quitus. Dans cet arr\u00eat, le copropri\u00e9taire poursuivait le syndic pour l\u2019indemnisation de ses pr\u00e9judices financiers et de jouissance r\u00e9sultant de l\u2019ach\u00e8vement de travaux urgents cinq ans apr\u00e8s un arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril imminent affectant l\u2019immeuble (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 29 f\u00e9vrier 2024, n\u00b022\u201124.558)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019inertie du syndic, qui a tard\u00e9 \u00e0 convoquer les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, \u00e0 missionner l&rsquo;architecte de l&rsquo;immeuble et de recueillir les devis n\u00e9cessaires aux travaux urgents d\u2019un r\u00e9seau enterr\u00e9, engage sa responsabilit\u00e9 d\u00e9lictuelle \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un copropri\u00e9taire au titre de son pr\u00e9judice locatif (CA PARIS, 8 mars 2023, n\u00b019\/13781)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La faute commise par le syndic peut r\u00e9sider dans la commande de travaux \u00e0 une entreprise sans l&rsquo;avoir avertie de la situation financi\u00e8re ob\u00e9r\u00e9e de la copropri\u00e9t\u00e9, et sans s&rsquo;\u00eatre assur\u00e9 qu&rsquo;il disposait des fonds n\u00e9cessaires pour les payer&nbsp;(CA PARIS, 26 septembre 2008, n\u00b006\/11778)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La faute du syndic qui n\u2019informe pas les acqu\u00e9reurs d\u2019un lot de l\u2019existence d\u2019une injonction de ravalement de la mairie, et les a ainsi priv\u00e9 de la possibilit\u00e9 d\u2019inclure le co\u00fbt de ces travaux dans le prix de vente (CA PARIS, 14 septembre 2006, n\u00b005\/22025).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>III. <u>Les limites de la responsabilit\u00e9 du syndic<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019existence d\u2019une faute du syndic est appr\u00e9ci\u00e9e \u00e0 l\u2019aune des diligences normales qui lui incombaient dans l\u2019ex\u00e9cution de son mandat de gestion.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quelques exemples jurisprudentiels de fautes non retenues \u00e0 l\u2019encontre du syndic&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le&nbsp;syndic&nbsp;n&rsquo;est pas, en premier lieu, investi d&rsquo;une mission juridique et s&rsquo;en remet en cas de litige aux comp\u00e9tences d&rsquo;un avocat qui repr\u00e9sente le syndicat dans les proc\u00e9dures judiciaires. Il est tenu \u00e0 une obligation d&rsquo;information et \u00e0 un devoir de conseil dans son champ de comp\u00e9tence, et doit plus particuli\u00e8rement repr\u00e9senter le syndicat dans tous les actes civils et en justice (CA PARIS, 8 f\u00e9vrier 2023, n\u00b021\/02763)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le syndic est tenu \u00e0 une obligation de moyens et n\u2019engage pas sa responsabilit\u00e9 s\u2019il a accompli les diligences normales pour la gestion de sinistres ou le recouvrement de cr\u00e9ances (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 14 septembre 2017, n\u00b016-19.467&nbsp;; 9 juillet 2020, n\u00b019-17.465)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La gestion d\u2019un sinistre par un syndic n\u2019emporte aucune pr\u00e9somption de responsabilit\u00e9 de plein droit \u00e0 l\u2019\u00e9gard du syndicat. Le syndic avait fait appel \u00e0 un architecte qui avait con\u00e7u et suivi les travaux et certifi\u00e9 qu&rsquo;ils avaient \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9s conform\u00e9ment aux directives du ma\u00eetre d&rsquo;\u0153uvre, de l&rsquo;ing\u00e9nieur b\u00e9ton et du bureau de contr\u00f4le, aucune faute ne pouvait \u00eatre retenu contre le syndic pour le contr\u00f4le technique des travaux (Cass. Civ. 3<sup>e<\/sup>, 6 f\u00e9vrier 2020, n\u00b018-22.788)&nbsp;;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\" \/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En quelques mots<\/strong>, la responsabilit\u00e9 du syndic&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Peut \u00eatre engag\u00e9e en \u00e9tablissant notamment une faute dans l\u2019ex\u00e9cution de son mandat, c\u2019est-\u00e0-dire, un manquement \u00e0 son obligation de vigilance, d\u2019information, de conseil, de gestion loyale et prudente&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Est de nature contractuelle \u00e0 l\u2019\u00e9gard du Syndicat des copropri\u00e9taires&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Est de nature d\u00e9lictuelle \u00e0 l\u2019\u00e9gard des copropri\u00e9taires pris individuellement et des tiers&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>Est limit\u00e9e \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution des diligences normales, compte tenu de son obligation de moyens.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N&rsquo;h\u00e9sitez pas \u00e0 partage vos exp\u00e9riences ou \u00e0 poser vos questions en commentaire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Charles-Amadou Dram\u00e9<br>Avocat au Barreau de Paris<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le&nbsp;syndic, mandataire du syndicat des copropri\u00e9taires, a pour mission de g\u00e9rer l\u2019immeuble d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 au quotidien, et de repr\u00e9senter le syndicat dans tous les actes civils et en justice (article 18 de la Loi du 10 juillet 1965). La responsabilit\u00e9 du syndic est \u00e0 distinguer de celle du Syndicat des copropri\u00e9taires qu\u2019il repr\u00e9sente, la responsabilit\u00e9 [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":189,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-509","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-droit-immo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/509","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=509"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/509\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":511,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/509\/revisions\/511"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/189"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=509"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=509"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=509"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}