{"id":504,"date":"2025-12-22T12:29:12","date_gmt":"2025-12-22T11:29:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/?p=504"},"modified":"2025-12-22T12:29:13","modified_gmt":"2025-12-22T11:29:13","slug":"la-procedure-de-saisie-immobiliere-en-quelques-mots","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/2025\/12\/22\/la-procedure-de-saisie-immobiliere-en-quelques-mots\/","title":{"rendered":"La proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re en quelques mots"},"content":{"rendered":"\n
    \n
  1. Principe<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    La saisie immobili\u00e8re est une mesure d\u2019ex\u00e9cution qui tend \u00e0 la vente forc\u00e9e de l’immeuble du d\u00e9biteur ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, du tiers acqu\u00e9reur en vue de la distribution de son prix (article L.311-1 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

    Elle est poursuivie devant le juge de l’ex\u00e9cution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situ\u00e9 l’immeuble saisi (article R.311-2 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

    La proc\u00e9dure se d\u00e9roule en trois phases : les formalit\u00e9s et actes pr\u00e9paratoires, la phase judiciaire (orientation et vente) et la distribution du prix.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n\n\n\n

      <\/ol>\n\n\n\n

      2. Formalit\u00e9s et actes pr\u00e9paratoires<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Le pr\u00e9requis pour tout cr\u00e9ancier qui envisage une saisie immobili\u00e8re est de disposer d\u2019un titre ex\u00e9cutoire constatant une cr\u00e9ance liquide et exigible (article L.311-2 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Le cr\u00e9ancier va ensuite signifier au d\u00e9biteur un commandement de payer valant saisie dont l\u2019effet principal sera de rendre indisponible le bien saisi. Si l\u2019immeuble appartient en propre \u00e0 l’un des \u00e9poux et constitue la r\u00e9sidence de la famille, le commandement est d\u00e9nonc\u00e9 au conjoint au plus tard le premier jour ouvrable suivant ladite signification (article R.321-1 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Les droits de jouissance et d\u2019administration du bien par le d\u00e9biteur sont donc restreints avec une impossibilit\u00e9 d\u2019ali\u00e9ner le bien ou de grever des droits r\u00e9els sous r\u00e9serves des dispositions de l\u2019article L.322-1 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution.<\/p>\n\n\n\n

      Le d\u00e9biteur va tout de m\u00eame conserver le droit d\u2019usage de son bien sous r\u00e9serve de n’accomplir aucun acte mat\u00e9riel susceptible d’en amoindrir la valeur, \u00e0 peine de dommages et int\u00e9r\u00eats. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, le juge de l\u2019ex\u00e9cution pourra autoriser l\u2019accomplissement de certains actes sur le bien saisi (article R.321-15 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Les fruits de l\u2019immeuble saisi seront \u00e9galement saisis et distribu\u00e9s avec le prix de l\u2019immeuble (article R.321-16 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Le commandement de payer valant saisie r\u00e9pond \u00e0 un formalisme bien pr\u00e9cis, \u00e0 peine de nullit\u00e9 en l\u2019absence des mentions obligatoires (article R.322-3 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Le commandement de payer valant saisie doit \u00eatre publi\u00e9 au service de publicit\u00e9 fonci\u00e8re (ficher immobilier) dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de sa signification, \u00e0 peine de caducit\u00e9. Ce qui permet, entre autres, d\u2019opposer l\u2019indisponibilit\u00e9 du bien aux tiers (articles L.321-5 et R.321-6 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Le d\u00e9lai de p\u00e9remption du commandement de payer valant saisie vente est de cinq ans \u00e0 compter de sa publication \u00e0 d\u00e9faut de publication d\u2019un jugement constatant la vente du bien saisi (article R.321-20 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Ce d\u00e9lai peut \u00eatre suspendu ou prorog\u00e9 par une d\u00e9cision du juge de l\u2019ex\u00e9cution (article R.321-22 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution), l\u2019assignation \u00e0 l\u2019audience d\u2019orientation devant le juge de l\u2019ex\u00e9cution ayant un effet interruptif.<\/p>\n\n\n\n

      Un commissaire de justice proc\u00e8dera \u00e0 un \u00e9tat descriptif de l\u2019immeuble \u00e0 l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de huit jours \u00e0 compter de la signification du commandement de payer valant saisie et \u00e0 d\u00e9faut de r\u00e8glement (article R.322-1 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

      Une vigilance sera n\u00e9cessaire lors de la d\u00e9livrance de l\u2019assignation du d\u00e9biteur devant le juge de l\u2019ex\u00e9cution, certains d\u00e9lais sont sanctionn\u00e9s par la caducit\u00e9 du commandement de payer valant saisie (article R.311-11 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution) :<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • Le cr\u00e9ancier poursuivant assigne le d\u00e9biteur saisi \u00e0 compara\u00eetre devant le juge de l’ex\u00e9cution \u00e0 une audience d’orientation dans les deux mois de la publication du commandement de payer valant saisie, et dans un d\u00e9lai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience (article R.322-4 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution)\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
          \n
        • Dans les cinq jours ouvrables de la d\u00e9livrance de l\u2019assignation, le commandement de payer valant saisie doit \u00eatre d\u00e9nonc\u00e9 aux cr\u00e9anciers inscrits au jour de la publication dudit commandement (article R.322-6 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution)\u00a0;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
            \n
          • Dans les cinq jours ouvrables de la d\u00e9livrance de l\u2019assignation, le cr\u00e9ancier poursuivant doit \u00e9galement d\u00e9poser au greffe du juge de l’ex\u00e9cution un cahier des conditions de vente comportant l’\u00e9tat descriptif de l’immeuble et les modalit\u00e9s de la vente, la copie de l’assignation d\u00e9livr\u00e9e au d\u00e9biteur et un \u00e9tat hypoth\u00e9caire certifi\u00e9\u00a0(article R.322-10 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution) ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
              \n
            • La mention de la d\u00e9livrance de l’assignation et des d\u00e9nonciations est port\u00e9e en marge de la copie du commandement de payer valant saisie et publi\u00e9e au fichier immobilier dans les huit jours de la derni\u00e8re signification en date (article R.322-9 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Les cr\u00e9anciers inscrits disposeront d\u2019un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la d\u00e9nonciation du commandement de payer valant saisie pour d\u00e9clarer leur cr\u00e9ance aupr\u00e8s du greffe du juge de l\u2019ex\u00e9cution (article R.322-12 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).
              <\/p>\n\n\n\n

              3. La phase d\u2019orientation<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

              Il s\u2019agit de la premi\u00e8re partie de la phase judiciaire de la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re durant laquelle les parties sont par principe tenues de constituer avocat (article R.311-4 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Durant l\u2019audience d\u2019orientation, le juge de l\u2019ex\u00e9cution v\u00e9rifie notamment l\u2019existence d\u2019un titre ex\u00e9cutoire du cr\u00e9ancier poursuivant, statue sur les \u00e9ventuelles contestations et demandes incidentes des parties et d\u00e9termine les modalit\u00e9s de poursuite de la proc\u00e9dure (article R.322-15 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Ainsi, les parties peuvent contester les cr\u00e9ances, et soulever des incidents tendant \u00e0 l\u2019abandon de la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re (caducit\u00e9 du commandement de payer valant saisie, nullit\u00e9 des actes de proc\u00e9dure, etc.<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

              Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la cr\u00e9ance du poursuivant en principal, frais, int\u00e9r\u00eats et autres accessoires (article R.322-18 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Une demande de suspension de la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re peut \u00eatre formul\u00e9e devant le juge de l\u2019ex\u00e9cution en cas de proc\u00e9dure de surendettement (article R.322-16 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Le d\u00e9biteur a \u00e9galement la possibilit\u00e9 de solliciter une autorisation de vente amiable du bien saisi durant l\u2019audience d\u2019orientation (article R.322-17 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Si le juge de l\u2019ex\u00e9cution y fait droit, la proc\u00e9dure sera suspendue et un d\u00e9lai sera imparti au d\u00e9biteur pour accomplir les diligences n\u00e9cessaires avec la fixation d\u2019un prix minimum en de\u00e7\u00e0 duquel le bien ne pourra pas \u00eatre vendu (articles R.322-21 et R.322-22 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Le cas \u00e9ch\u00e9ant, un notaire \u00e9tablira l\u2019acte de vente et le prix sera consign\u00e9 \u00e0 la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts et consignations (articles L.322-4 et R.322-23 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              A l\u2019audience de rappel de l\u2019affaire, le juge de l\u2019ex\u00e9cution v\u00e9rifiera la conformit\u00e9 de l\u2019acte de vente aux conditions fix\u00e9es et la consignation du prix avant de pouvoir constater la vente et ordonner la radiation des inscriptions d\u2019hypoth\u00e8ques (article R.322-25 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              A d\u00e9faut de constater une vente amiable, le juge de l\u2019ex\u00e9cution va ordonner la vente forc\u00e9e du bien et fixer la date de l’audience d’adjudication dans un d\u00e9lai compris entre deux et quatre mois, ainsi que les modalit\u00e9s de visite de l’immeuble \u00e0 la demande du cr\u00e9ancier poursuivant.<\/p>\n\n\n\n

              Si le cr\u00e9ancier poursuivant est d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9, les cr\u00e9anciers inscrits ont la possibilit\u00e9 de demander au juge de l’ex\u00e9cution leur subrogation dans les droits du poursuivant afin de reprendre la saisie immobili\u00e8re \u00e0 leur compte (article R.311-9 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              <\/p>\n\n\n\n

              4. La phase d\u2019adjudication<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

              Il s\u2019agit de seconde partie de la phase judiciaire de la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re durant laquelle la vente forc\u00e9e du bien a lieu aux ench\u00e8res publiques \u00e0 l’audience du juge de l\u2019ex\u00e9cution (article L.322-5 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              En amont de la vente forc\u00e9e, le cr\u00e9ancier poursuivant ou tout cr\u00e9ancier subrog\u00e9 dans les poursuites, est tenu de proc\u00e9der \u00e0 des formalit\u00e9s de publicit\u00e9 visant \u00e0 permettre l’information du plus grand nombre d’ench\u00e9risseurs possible.<\/p>\n\n\n\n

              La publicit\u00e9 doit \u00eatre effectu\u00e9e dans un d\u00e9lai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication, et prendra la forme d\u2019un avis affich\u00e9 dans les locaux de la juridiction et une publication dans un journal d\u2019annonces l\u00e9gales avec des mentions bien pr\u00e9cises (article R.322-31 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Dans le m\u00eame d\u00e9lai, un avis simplifi\u00e9 sera affich\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 de l\u2019immeuble saisi et publi\u00e9 dans deux \u00e9ditions p\u00e9riodiques de journaux \u00e0 diffusion locale ou r\u00e9gionale (article R.322-32 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Au jour indiqu\u00e9, le cr\u00e9ancier poursuivant ou tout cr\u00e9ancier subrog\u00e9 dans les poursuites, requiert la vente.<\/p>\n\n\n\n

              Le montant de la mise \u00e0 prix est fix\u00e9 par le cr\u00e9ancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ou par d\u00e9cision du juge de l\u2019ex\u00e9cution en cas de contestation du d\u00e9biteur (article R.322-43 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              A d\u00e9faut d\u2019ench\u00e8re, le cr\u00e9ancier poursuivant est d\u00e9clar\u00e9 adjudicataire d\u2019office au montant de la mise \u00e0 prix du cahier des conditions de vente.<\/p>\n\n\n\n

              Lorsque le montant de la mise \u00e0 prix a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 par le juge, le bien est imm\u00e9diatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas \u00e9ch\u00e9ant jusqu’au montant de la mise \u00e0 prix initiale (article R.322-47 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Le concours d\u2019un avocat du barreau du tribunal judiciaire de la vente est n\u00e9cessaire pour porter les ench\u00e8res, mais certaines personnes sont express\u00e9ment exclues des ench\u00e8res telles que le d\u00e9biteur saisi, les avocats intervenus dans la proc\u00e9dure et les magistrats de la juridiction (articles R.322-39 et R.322-40 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Les ench\u00e8res prennent fin apr\u00e8s 90 secondes depuis la derni\u00e8re ench\u00e8re, puis l\u2019avocat du dernier ench\u00e9risseur se manifestera aupr\u00e8s du greffier pour indiquer l\u2019identit\u00e9 de son mandant.<\/p>\n\n\n\n

              Toute personne peut faire une surench\u00e8re du dixi\u00e8me au moins du prix principal de la vente par le truchement d\u2019un avocat aupr\u00e8s du greffe du juge de l’ex\u00e9cution dans les dix jours suivant l’adjudication (articles R.322-50 et R.322-51 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Dans les trois jours de la d\u00e9claration de surench\u00e8re, le surench\u00e9risseur la d\u00e9nonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au cr\u00e9ancier poursuivant, \u00e0 l’adjudicataire et au d\u00e9biteur saisi, \u00e0 peine d’irrecevabilit\u00e9 (article R.322-52 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              L\u2019audience de surench\u00e8re se tiendra dans un d\u00e9lai de deux \u00e0 quatre mois de la d\u00e9claration de surench\u00e8re, et les ench\u00e8res reprendront sur la mise \u00e0 prix modifi\u00e9e par la surench\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

              Toutefois, aucune surench\u00e8re ne pourra \u00eatre re\u00e7ue sur la seconde adjudication (article R.322-55 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              <\/p>\n\n\n\n

              5. Distribution du prix de vente<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

              Il s\u2019agit de la derni\u00e8re phase de la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re, qui ne va concerner que le cr\u00e9ancier poursuivant et les cr\u00e9anciers admis (article L.331-1 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Les cr\u00e9anciers admis doivent d\u00e9clarer leur cr\u00e9ance m\u00eame en l\u2019absence d\u2019actualisation de la cr\u00e9ance, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance du b\u00e9n\u00e9fice de leur s\u00fbret\u00e9 pour la distribution du prix de vente de l’immeuble (article L.331-2 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              La distribution du prix peut \u00eatre amiable ou judiciaire.<\/p>\n\n\n\n

              Le cr\u00e9ancier poursuivant va ensuite \u00e9tablir un projet de distribution qui peut \u00eatre accept\u00e9 par les cr\u00e9anciers admis et pr\u00e9sent\u00e9 au juge de l\u2019ex\u00e9cution pour homologation (article R.332-8 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              A l\u2019inverse, les cr\u00e9anciers admis peuvent contester le projet de distribution, le cr\u00e9ancier poursuivant saisira le juge de l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une distribution judiciaire du prix (article R.333-1 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n\n\n\n

              Une fois la distribution du prix arr\u00eat\u00e9e et les formalit\u00e9s de publication du titre de vente effectives, les cr\u00e9anciers pourront se rapprocher du s\u00e9questre ou de la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts et consignations pour obtenir le r\u00e8glement de leur cr\u00e9ance.<\/p>\n\n\n\n

              La proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re est soumise \u00e0 un formalisme lourd et des d\u00e9lais stricts, de sorte que le recours \u00e0 un avocat est vivement recommand\u00e9 que l\u2019on soit cr\u00e9ancier poursuivant ou inscrit, ou encore d\u00e9biteur saisi.<\/p>\n\n\n\n

              <\/p>\n\n\n\n

              Charles-Amadou DRAM\u00c9<\/p>\n\n\n\n

              Avocat au Barreau de Paris<\/p>\n\n\n\n

              <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              La saisie immobili\u00e8re est une mesure d\u2019ex\u00e9cution qui tend \u00e0 la vente forc\u00e9e de l’immeuble du d\u00e9biteur ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, du tiers acqu\u00e9reur en vue de la distribution de son prix (article L.311-1 du Code des proc\u00e9dures civiles d\u2019ex\u00e9cution). Elle est poursuivie devant le juge de l’ex\u00e9cution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":189,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-504","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-droit-immo"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/504","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=504"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/504\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":505,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/504\/revisions\/505"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/189"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=504"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=504"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.drame-avocat.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=504"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}