L’encadrement des loyers concerne les baux d’habitation (vides ou meublés) qui constituent la résidence principale du locataire et relève de la loi du 6 juillet 1989.
Il s’agit d’un dispositif expérimental applicable dans certaines villes marquées par une tension du marché locatif dont la ville de Paris (I), qui répond à un mécanisme simple (II), mais sanctionné administrativement et judiciairement afin d’assurer son efficacité (III).
I. Le cadre juridique
Le dispositif d’encadrement des loyers est issu de l’article 140 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, est applicable à Paris depuis le 1er juillet 2019.
Ce dispositif a été mis en place à titre expérimental pour une durée initiale de 5 ans, puis la loi dite 3DS du 21 février 2022 a prolongé le dispositif pour trois années supplémentaires, soit jusqu’au 25 novembre 2026.
L’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation est initialement prévu dans un décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, renouvelé annuellement, dont le décret n°2025-652 du 15 juillet 2025 qui concerne la période du 1er août 2025 au 31 juillet 2026.
II. Le mécanisme
Lors de la conclusion d’un bail, le loyer (hors charges et hors complément de loyer) ne peut pas dépasser un montant plafond au mètre carré qui varie notamment en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.
En pratique, la ville de Paris est ainsi divisée en 14 zones et 80 secteurs géographiques.
A cette fin, le Préfet de Paris fixe chaque année par arrêté des loyers de référence calculés sur la base des données collectées par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
Ces références sont déclinées en trois valeurs :
- Un loyer de référence médian : valeur centrale issue des observations de marché ;
- Un loyer de référence majoré : égal au loyer médian augmenté de 20 %, constituant le plafond opposable au bailleur, sauf à justifier d’un complément de loyer ;
- Un loyer de référence minoré : égal au loyer médian diminué de 30 %, servant à encadrer les réductions à la relocation.
Pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, ces valeurs sont fixées par l’arrêté préfectoral n°2025-06-16-00003.
Un complément de loyer est possible en sus du loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort par rapport à des logements similaires du même secteur.
Enfin, le bail doit mentionner les loyers de référence médian et majoré lors de sa signature.
III. Recours et sanction
Le locataire peut vérifier la conformité du loyer sur le site internet de la Ville de Paris.
Si le loyer n’est pas conforme, le locataire peut effectuer un signalement auprès de la Ville de Paris, qui instruira le dossier.
Si le dépassement de loyer est confirmé, la ville de Paris adressera une mise en demeure au bailleur d’effectuer :
- le remboursement des loyers trop-perçus, calculés sur la base du montant mensuel du dépassement, multiplié par le nombre de mois d’occupation du logement ;
- la régularisation du bail initial par la signature d’un avenant qui doit préciser le nouveau montant du loyer, le loyer de référence et le loyer de référence majoré (loyer plafond) applicables à la date de signature du bail.
Pendant deux mois, le bailleur pourra répondre en transmettant toutes les observations et pièces permettant de compléter l’analyse du dossier.
Le locataire et le bailleur peuvent également tenter de trouver un accord amiable sur des modalités de signature d’un avenant au bail et de remboursement du trop-perçu durant cette période.
A l’issue de ce délai et en l’absence de révision de l’analyse initiale du dossier, la Ville de Paris informera le bailleur des sanctions encourues, et ce dernier disposera d’un nouveau délai d’un mois pour faire des observations.
A l’issue de ce dernier délai, la Ville de Paris pourra prononcer une amende d’un montant de 5.000 € maximum pour une personne physique et de 15.000 € pour une personne morale.
En parallèle, le locataire pourra envisager une suite judiciaire afin d’obtenir une décision imposant la modification du bail et le remboursement du trop-perçu au bailleur.
Au préalable, le locataire devra toutefois saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord amiable avec le bailleur.
A défaut, le locataire pourra saisir le juge des contentieux de la protection pour ce faire.
En quelques mots, l’encadrement des loyers à Paris constitue un outil de régulation du marché locatif dont les bailleurs ne peuvent plus ignorer les exigences.
Le non-respect du loyer de référence majoré expose à des sanctions administratives et judiciaires cumulables, incluant le remboursement des trop-perçus.
Ce dispositif expérimental est censé prendre fin au mois de novembre 2026, reste donc à savoir s’il sera pérennisé !
Charles-Amadou Dramé
Avocat au Barreau de Paris